scpi et assurance vie

SCPI, l’un des meilleurs placements à long terme, surtout pour les petits contribuables. Voilà ce que titrait un article de l’express en Avril 2019.

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier permet d’investir indirectement dans l’immobilier, que ce soit de l’immobilier d’entreprise, de santé, d’éducation, de particulier.

Fonctionnement d’une SCPI

Une société de gestion récolte l’épargne de plusieurs particuliers (qui deviennent des porteurs de parts )pour se constituer un capital. Avec ce dernier elle achète de l’immobilier (logements neufs, commerces, bureaux, hôtels, crèches, écoles,… ). Elle assure ensuite la gestion du parc immobilier créé (gestion locative, travaux, transactions immobilières) et reverse régulièrement, souvent chaque trimestre, à ses porteurs de parts une partie des loyers encaissés, appelée quote-part.

Ce revenu locatif perçu par les particuliers est soumis à l’impôts et sujet à l’IFI. Comme dans tout investissement immobilier, le capital ou mise de départ n’est pas garanti et est sujet aux évolutions du prix de l’immobilier.

Vous avez surement déjà entendu parler d’investir dans de la « Pierre-Papier ». La SCPI en fait partie.

L’argent est bloqué ?

Non, avec les SCPI dites de « rendement » qui investissent majoritairement dans l’immobilier tertiaire, il est possible de vendre ses parts et de récupérer son argent en quelques semaines voire quelques mois. Pour les SCPI fiscales type « Pinel », il vous faut attendre la fin de votre engagement, pour une SCPI Pinel par exemple ce serait 9 ans. Cependant il faut bien souvent attendre quelques années supplémentaires pour récupérer toute l’épargne, le temps que le gestionnaire de la SCPI ait vendu l’intégralité du parc immobilier.

Les délais de vente constatés de parts de SCPI en directe sont souvent de plusieurs mois. De ce fait, avoir des SCPI en directe ne sous-entend pas avoir des « liquidités » en cas de besoin urgent.

Combien ça rapporte ?

En moyenne sur l’année 2018 4.35 %, avant impôts.

Avoir des SCPI dans une assurance vie, meilleur des deux mondes ?

Avec plus de 4 % de rendement moyen en 2018, les SCPI proposent plus du double des rendements des fonds euros (1.8 % en moyenne en 2018). Est-ce pour autant une alternative ?

Rendement des fonds en euros en baisse et volatilité des marchés financiers ont tendance à pousser les épargnants à mettre tous leurs espoirs dans la pierre, en particulier les SCPI. Les avantages sont nombreux, facile d’accès, ne nécessite pas de supporter la gestion locative et propose des performances très intéressante.
Quand un Livret A vous fait perdre plus de 1 % de pouvoir d’achat chaque année, une SCPI vous en fait gagner plus de 2 %, le constat est simple. Garder son épargne au sein des livrets vous fait perdre du pouvoir d’achat.

Beaucoup d’épargnants ne souhaitent pas alourdir leur imposition via l’achat de parts de SCPI mais souhaitent garder une certaine souplesse quant à la disponibilité de leur épargne et ne veulent pas non plus engendrer des frais de successions supplémentaires à leurs enfants par exemple.

C’est fort de ce constat que l’investissement dans des SCPI au travers d’un contrat d’assurance vie prend tout son sens.

En France, l »épargnant ne veut prendre aucun risque (massivement investi sur le fond euros de son contrat) et souhaite tout de même que cela lui rapporte. Dans le contexte actuel ce n’est plus possible, la SCPI reste une alternative intéressante avec la « tranquillité » du marché immobilier et un rendement supérieur aux fonds euros. En termes d’investissement, il faut garder en tête que son épargne doit à minima compenser l’inflation (le coût de la vie), soit 1.85 % en 2018.

SCPI et Assurance Vie avantages fiscaux

Avoir des SCPI au travers de son contrat d’assurance vie révèlent bien des avantages :

  • De bénéficier des avantages fiscaux et successoraux de l’assurance vie.
  • De profiter du fait que tous les intérêts générés chaque trimestre (une forme de loyer) soient intégralement réinvesties sur les SCPI en question.
  • De ne pas augmenter son imposition
  • De pouvoir capitaliser chaque trimestre et augmenter progressivement son capital.

Ainsi investir 50 000 € sur des SCPI au sein de son contrat d’assurance vie permet après 10 ans d’avoir non plus 50 000 € d’investi mais quasiment 70 000 € du fais de l’accumulation des intérêts trimestriels.

Fiscalement loger une SCPI dans une assurance-vie permet à l’assuré d’échapper à la lourde fiscalité des revenus fonciers, au profit de celle, bien plus clémente, de l’assurance-vie.
Il bénéficie aussi de modalités d’imposition favorables après un décès, grâce aux larges exonérations de droits de succession.

Quant à la liquidité, qui peut être problématique avec des SCPI en direct, l’assureur en fait son affaire : il assure le rachat des parts lorsque l’épargnant désire s’en séparer. L’assuré est donc certain de pouvoir récupérer son argent sous quelques semaines, contre plusieurs mois ou années s’il détient en direct des SCPI.

Profiter de la stabilité et des rendements des SCPI tout en optimisant sa fiscalité via l’assurance vie, le tout en bénéficiant des exonérations de successions de cette dernière. 

Investir dans une SCPI, combien ça coûte ?

Investir dans une SCPI, que ce soit en directe ou au travers d’un contrat d’assurance vie engendre des frais, entre 4 et 9 % voire 12 % pour certaines. Comptez deux ans pour absorber les frais d’investissements.

Au premier abord cela peut paraître élevé, mais rappelez-vous les frais de notaire lors de votre dernier achat immobilier… Gardez en tête que c’est un investissement à considérer à minima sur une période de 10 ans

SCPI dans une assurance vie, combien ça rapporte ?

Avoir des SCPI dans son contrat d’assurance vie vous rapportera moins que d’avoir la SCPI en directe (comptez entre 3 et 4 % par an). En revanche cela vous apportera de la souplesse, d’éviter de payer d’impôts sur les intérêts trimestriels (sauf en cas de retrait) et d’optimiser votre succession.

Madelin, PERP, contrat de capitalisation aussi…

Investir dans une SCPI peut également se faire au travers d’autres solutions d’investissement, notre sélection de contrats via nos partenaires nous permet de proposer des SCPI à nos clients dans :

Pourquoi choisir Elit’Valorys pour investir dans une SCPI via un contrat d’assurance vie ?

 

  1. Du sur-mesure : Nous sommes convaincus d’une chose, tout contrat doit être le reflet de son épargnant et de ses objectifs.
  2. Un suivi : Nous assurons un suivi quotidien des contrats mis en place ensemble, avec un rapport trimestriel sur l’évolution de votre épargne
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  6. Accessibilité : Ne vous déplacez pas, nous venons à vous ! (Montpellier, Hérault et Gard)
  7. Expertise : Notre expertise peut avoir ses limites dans certains cas, c’est la raison pour laquelle nous travaillons en partenariat avec des notaires, experts-comptables, fiscalistes

 

Pour aller plus loin

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Optimisons Ensemble.

David Pacouret

 

 

 

 

David Pacouret
Montpellier