Economisez simplement sur votre assurance emprunteur avec Elit'Valorys

Economisez simplement sur votre assurance emprunteur avec Elit'Valorys

Loi Lagarde, Loi Hamon, Loi dite interbancaire, Amendement Bourquin, ou comment rendre trouble le cadre légal de l’assurance emprunteur. Tâchons d’y voir plus clair ensemble.

L’assurance de prêt et vous

A première vue, l’assurance emprunteur est Indissociable de votre prêt immobilier (par exemple) et le constant est sans appel, l’assurance de prêt est à 85 % « bancaire » et 15 % seulement des assurances de prêt sont souscrite hors assurance groupe (en délégation).

Ce qui signifie simplement que 85 % des assurances de prêt n’ont pas fait l’objet d’une mise en concurrence… Éclipsé par un taux d’emprunt aguicheur, de nature compliquée, l’assurance de prêt mérite que l’on s’y attarde car de grandes économies sont à la clé. T

Techniquement complexe, le conseil d’un professionnel est primordial vous permettant d’ajuster finement vos garanties à vos besoins, de protéger parfaitement votre investissement sans oublier de coller parfaitement aux exigences de votre banque.

Elit’Valorys est spécialisée dans l’assurance de prêt immobilier ou assurance emprunteur depuis des années. La mission de conseil patrimonial est également dans l’optimisation du budget, l’assurance de prêt étant un pôle d’économie facile à maîtriser.

Libre de souscrire l’assurance de prêt de votre choix :

La loi Lagarde de 2010 autorise chaque emprunteur à souscrire une assurance de prêt auprès de l’organisme de son choix, c’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance. Cette dernière doit toute fois répondre au niveau de garanties minimales exigés par la banque.
Le refus éventuel de la banque doit se faire sous 10 jours maximum. En cas d’acceptation, il est interdit à la banque de modifier les conditions d’octroi du prêt et facturer des frais de délégation.

Vous êtes libre de choisir mais votre banquier va vous pousser à prendre son assurance, c’est sur ce pôle qu’il fait le plus de marge…. Objectivité du conseil vous avez dit ?

La banque ne peut modifier les conditions d’octroi du prêt :

La loi dite interbancaire de 2014 oblige la banque prêteuse à remettre à l’emprunteur, dès sa première simulation financière, une fiche standardisée d’informations incluant la liste des garanties minimales que doit présenter l’assurance emprunteur.

Document essentiel pour vérifier que le contrat en délégation réponde à toutes les exigences de votre banque et de vos besoins. Il nous arrive de voir des contrats d’assurance de prêt qui ne sont pas adaptés avec des franchises à rallonge par exemple.

Vous venez de signer votre prêt ? Vous avez jusqu’à 12 mois pour changer d’assurance :

Avec la loi Hamon de 2014, les emprunteurs sont libres pendant les douze mois qui suivent la signature de leur offre de prêt de changer de contrat d’assurance à la condition que les garanties soient à minima équivalentes à celles du contrat existant. Aucune pénalité ni frais ne peuvent être demandé par votre banque.

Vous venez de faire un prêt immobilier et vous vous apercevez (merci Elit’Valorys) que vous pouvez économiser des milliers d’euros, dans ce cas le changement peut ce faire le mois suivant.

Et après 12 mois que faire ? :

Depuis le 1er janvier 2018, le nouvel amendement Bourquin vous autorise à changer d’assurance de prêt à échéance annuelle pour tout prêt de plus d’un an.  il est désormais possible pour tous les emprunteurs de résilier chaque année son contrat d’assurance de prêt immobilier.

A titre d’exemple, un client ayant acquis sa résidence principale entre Lattes et Montpellier en 2017 à voulu comparer nos offres à l’assurance de son prêt « négocié » auprès de sa banque. Résultat, en nous faisans confiance il a économisé 19 800 € … Question, pourquoi pas vous ?

 

Pourquoi choisir Elit’Valorys pour votre assurance de prêt ?

 

Comme pour nos produits d’épargne et de retraite, nous avons dès 2015 proposé une offre 100% personnalisée. Aujourd’hui, nous pouvons vous proposer la meilleure offre du marché avec la souplesse du digitalisé et la sécurité de compagnies d’assurances de renom.

  1. Du sur-mesure afin de vous présenter des garanties adaptées à votre profil, ni plus, ni moins, pour une protection optimale à un coût maîtrisé et transparent.
  2. Transparence et pas de mauvaise surprise, les garanties sont certifiées équivalentes et conformes aux garanties exigées par les organismes prêteurs dès notre première tarification.
  3. Couverture immédiate dès la signature de votre demande d’adhésion, sans aucun délai d’attente.
  4. Les exclusions éventuelles sont transparentes, limitées et rachetables si votre situation l’exige.
  5. Les garanties sont irrévocables durant toute la durée du contrat, quel que soit l’évolution de votre situation personnelle et professionnelle, vous restez couvert aux mêmes conditions.
  6. Tarif ajusté qui vous garantit systématiquement des économies par rapport au tarif de votre banque.
  7. Souscription simplifiée et accompagnement à chaque étape.
  8. Questionnaire de santé simplifié pour les prêts de moins de 350 000 € et les assurés de moins de 50 ans.
  9. Assistance aux formalités médicales  24/24 et 7/7 par des médecins experts pour les profils de risques spécifiques
  10. Un espace médical totalement sécurisé

 

Pour aller plus loin

Rien de plus simple, contactez moi via mail ou téléphone. 

Optimisons Ensemble.

David Pacouret

 

 

 

 

David Pacouret
Montpellier

Compromis de Vente
Compromis de Vente

Le Compromis de Vente, pas si simple à appréhender.

 

Il n’y a pas que le prix à négocier quand on achète un logement. Avant de signer un compromis de vente, apprenez à lire entre les lignes car ce document constitue un engagement juridique d’acquérir le bien immobilier qui en est l’objet. Néanmoins, pour éviter les signatures irréfléchies ou obtenues sous l’amicale pression d’un vendeur ou d’un professionnel de l’immobilier un peu trop persuasif, la loi accorde au futur acquéreur le droit d’annuler, sans motif, son engagement sous un délai maximal de dix jours. Le refus de crédits bancaires permet aussi à l’acquéreur de se rétracter, donc d’annuler sans bourse délier le compromis de vente s’il contient une clause suspensive d’obtention des crédits. Et n’hésitez pas, qu’il s’agisse d’une vente immobilière entre particuliers ou d’une transaction réalisée par l’intermédiaire d’une agence immobilière, à profiter de ce petit cadeau offert par tous les notaires de France : la gratuité des honoraires pour la rédaction et la signature d’un compromis de vente dans une étude notariale.

Nouvelle vie, nouveau logement. Après avoir visité et revisité des logements, trouvé enfin le bien qui vous convient et négocié son prix, c’est l’heure de la toute première signature, celle qui vous engage dans un long processus, à l’issue duquel le notaire vous tendra, peut-être, un trousseau de clefs. 

En France, ce n’est pas comme à la télé où l’on voit, notamment dans les films américains, des biens immobiliers vendus sur le champ. La vente d’une maison ou d’un appartement nécessite un délai d’environ trois mois dont la première phase commence par la signature d’un avant-contrat sous forme de promesse unilatérale de vente ou de compromis de vente, et plus tard la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, les clefs du logement changeant alors de mains. Le compromis de vente est plus rigide que la promesse unilatérale de vente. Néanmoins, grâce au droit de rétractation accordé à l’acquéreur et aux conditions suspensives, le compromis de vente ressemble à une promesse unilatérale de vente.   

Le compromis de vente peut être signé sous seing privé c’est à dire uniquement entre les seule parties contractantes, des formulaires prêts à l’emploi étant vendus dans les librairies spécialisées. Les agents immobiliers ont leurs propres formulaires. Il est également possible de signer le compromis de vente chez un notaire, gratuitement, dans la mesure où lui est confiée la signature de l’acte authentique de vente (le contrat qu’on signe le jour de la remise des clefs).

Les protections légales s’appliquent si vous êtes un particulier dont le projet immobilier porte sur l’acquisition d’un logement ou sur l’achat d’un terrain à bâtir destiné à la construction d’une habitation. 

La signature du compromis de vente

On les nomme avant-contrat car ils sont signés avant le contrat authentique de vente chez le notaire. En matière de vente immobilière, le code civil propose deux types d’avant-contrat : la promesse unilatérale de vente, qui n’est plus guère employée, et la promesse synallagmatique de vente popularisée par les professionnels sous le nom de compromis de vente. Inutile donc de chercher dans le code civil, le mot compromis de vente ne s’y trouve puisqu’il s’agit d’un mot inventé de toutes pièces par les praticiens.  

Le compromis de vente est l’étape la plus importante du processus de l’achat d’un logement ou d’un terrain par un particulier car c’est alors que vont y être gravés le prix et les conditions qui seront contenus dans le contrat authentique de vente que vous signerez ultérieurement chez le notaire. Ne bâclez pas le compromis de vente : avant de le signer, lisez-le, épluchez-le minutieusement, apprenez à lire entre les clauses et à chasser les mots en apparence inoffensifs mais qui ne le sont pas quand on connaît leur sens juridique.

Pour savoir qui est qui, sachez que, dans le compromis de vente, le vendeur est désigné sous le nom de promettant, l’acquéreur y est nommé le bénéficiaire.

Auparavant, le compromis de vente pouvait prévoir une clause obligeant l’acquéreur à déposer sa demande de crédit sous un délai de seulement quelques jours. L’article L 312-15 du code de la construction et de l’habitation a mis un peu d’ordre dans ces clauses abusives : désormais, la condition suspensive d’obtention des prêts immobiliers ne peut être inférieur à un mois. Ce qui reste très court. Mieux vaut négocier un délai plus long que le délai légal d’un mois sachant que les banques ne sont pas toutes en mesure de livrer rapidement une réponse. (Nous consulter pour une simulation de prêt immobilier). Mais, attention, l’acquéreur doit agir avec bonne foi.

Dix jours pour changer d’avis sans motif

En principe, ni le vendeur ni l’acheteur ne peut se dédire après avoir signé un compromis de vente. En principe seulement, car la loi offre au candidat acquéreur deux possibilités de se retirer : le délai de réflexion passé à dix jours depuis la loi Macron et la non obtention des crédits immobiliers nécessaires au financement de l’acquisition immobilière.

Vous avez signé un peu vite le compromis de vente et vous regrettez votre précipitation. Ou après avoir signé le compromis de vente, une affaire plus intéressante se présente à vous. Pas grave, l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) vous accorde dix jours pour changer d’avis et revenir sur votre engagement (droit de rétractation dans le jargon) sans que vous ayez de motifs à donner.

Peu importe le nom du document signé, le droit de rétractation de dix jours s’applique : compromis de vente, promesse unilatérale de vente, acte de cessions de droits immobiliers, promesse synallagmatique de vente…

Conformément à l’article 642 du code de procédure civile, quand le dernier jour du délai de rétractation tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. Un délai qui, par exemple, devrait finir un dimanche est ainsi prolongé jusqu’au lundi à minuit. 

Une fois signé, le compromis de vente (ou tout acte même s’il porte un autre nom) est envoyé à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La loi permet toutefois que le compromis de vente lui soit remis en mains propres quand la transaction est réalisée par l’intermédiaire d’un professionnel muni d’un mandat de vente confié par le vendeur.

Lorsqu’il décide de ne pas donner suite au compromis de vente qu’il a signé, le candidat acquéreur doit faire connaître sa décision (exprimer sa rétractation dans le jargon) au vendeur, à l’agence immobilière si la transaction est réalisée par un professionnel ou au notaire si le compromis de vente a été signé en l’étude notariale, avant la fin des dix jours réglementaires, et, dans tous les cas, au moyen d’une lettre envoyée sous la forme recommandée avec avis de réception.

Pour faciliter l’exercice du droit de rétractation, l’article L 271-2 du code de la construction et de l’habitation interdit de recevoir de l’acquéreur non professionnel (le particulier) le moindre versement à quelque titre que ce soit avant la fin du délai de rétractation de dix jours.

Hélas, sous la pression des lobbies, cette interdiction est largement atténuée par ce même article de loi qui, dans son alinéa 2, indique que lorsque la transaction est conclue par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu un mandat de vente du propriétaire et disposant d’une garantie professionnelle (obligatoire de toute façon), un versement peut être demandé à l’acquéreur avant la fin du délai de dix jours. En pratique, le professionnel chargé de la vente demande de verser une indemnité d’immobilisation égale à 10 % du prix de vente. Et, contrairement à une idée fausse largement répandue, le chèque sera bel et bien encaissé. Reste que, pour les ventes directement entre particuliers, l’indemnité d’immobilisation ne peut être versée qu’à la fin du délai de dix jours. 

Crédits immobiliers refusés : la fin du compromis

La loi Scrivener du 13 juillet 1979 (disponible dans le code de la consommation accessible sur  www.legifrance.gouv.fr  ) place l’emprunteur en immobilier sous bonne protection. Aux termes de l’article L312-15 du code de la consommation, l’avant-contrat, c’est à dire la promesse unilatérale de vente ou le compromis de vente, doit indiquer si le prix du bien immobilier est payé au moyen d’un ou plusieurs crédits. L’article L 312-16 du code de la construction et de l’habitation indique que, dans ce cas, le compromis de vente est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement.

Conséquence, en cas de refus de crédit, toute somme versée d’avance par l’acquéreur lui est immédiatement et intégralement remboursée sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. En clair, si la banque dit non à votre demande de crédit, on doit vous rembourser l’indemnité d’immobilisation ou, peu importe le nom, toute somme que vous avez versée. 

Concrètement, vous devez informer le vendeur, l’agent immobilier si la transaction se fait par son intermédiaire ou le notaire si c’est auprès de lui que vous avez signé le compromis de vente, du refus de crédit et l’accompagner d’une copie de la lettre de refus de la banque. Dans votre lettre, vous n’oublierez pas de demander le remboursement de la somme que vous aviez versée. Car à défaut de remboursement dans les quinze jours suivant votre demande, cette somme produira en votre faveur des intérêts au taux légal (fixé à 4,54% par an pour le 1er trimestre 2016), majoré de moitié.

L’acquéreur se pose parfois la question de savoir s’il doit envoyer la demande de remboursement et la copie de la lettre de refus de crédit de la banque sous la forme recommandée avec avis de réception sachant que la Poste facture cet envoi autour de 5,50 €. Par prudence, la réponse est oui. Cela évitera à votre interlocuteur de prétendre n’avoir pas reçu votre demande de remboursement, ou pire d’essayer d’engager votre responsabilité en prétendant que vous avez tardé à l’informer du refus de crédit opposé par la banque.

Dernier conseil : dès lors que vous faites affaire avec un autre particulier sans l’intervention d’un professionnel, faites rédiger le compromis de vente par un notaire. Sinon, rien ne vous garantit que le vendeur sera en capacité financière de vous restituer vos 10%.

Crédit : Michèle Auteuil – capital.fr

Notre Avis : Mettez toutes les chances de votre côté afin d’avoir l’offre de prêt immobilier la moins coûteuse, pour se faire contactez nous.

Montpellier, place de la comédie
L'immobilier sur la place de la comédie à Montpellier

Place de la comédie à Montpellier

Immobilier , le ciel s’assombrit pour les candidats à l’investissement. Dans l’ancien, le recul des prix mar­que déjà le pas à Toulouse, Lyon, Bordeaux, Gre­no­ble ou encore Angers.
Dans le neuf, les tarifs restent salés. A cela s’ajoutent des loyers en baisse ­généralisée. Dernier mau­vais signal : l’alourdissement des frais de notaire un peu partout, y ­compris à Paris, en 2016.
Au­tant d’éléments qui, cumulés, réduiront de fait le rendement de la pierre. Mais pas de panique, car vous trouverez dans les lignes qui suivent des solutions innovantes et rentables, des SCPI investies à travers l’Europe jus­qu’aux fonds viagers.

Immobilier anciens

Rentabilité : de 3 à 6% par an avant charges et impôts
Risque : de moyen à élevé
Durée : 10 ans minimum

Une baisse de revenus de 100  euros par mois, en moyenne, pour 15% des bailleurs parisiens. Voilà, selon Plu­rience, fédération de professionnels du secteur, l’impact de l’encadrement des loyers instauré à Paris au 1er août 2015. «Seuls les propriétaires aux baux gérés en agence respectent la nou­velle règle. Les autres ont ­tendance à l’enfreindre», assure Fran­çois Davy, président de Fon­cia. Quelques-uns, désireux de respecter la loi, préfèrent vendre. Quand ils n’abattent pas une cloison, histoire de transformer un deux-pièces en studio, au loyer plafond plus élevé ! «Paris n’est plus le lingot d’or pour les in­vestisseurs», résume Laurent Vi­mont, président de Century 21. Dès lors, mieux vaudra se tourner vers la proche banlieue parisienne, ou les métropoles régionales à forte tension locative. Avec une réserve pour Lille et Grenoble, qui pourraient encadrer les loyers en 2016 ou 2017.

Fiscalité : Si le total de vos ­revenus fonciers est inférieur ou égal à 15.000  euros par an, vous relevez de plein droit du régime microfoncier et bénéficiez d’un abattement de 30% sur les loyers. Le solde est soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux 15,5% de taxes sociales. Si vos loyers dépassent 15.000 euros par an, vous relevez du régime réel (également accessible sur option, irrévocable ­durant trois ans). Il permet de déduire des loyers les charges et, dans la limite du montant des loyers, les intérêts d’emprunt. Si le solde est positif, il est soumis à l’impôt sur le ­revenu et aux cotisations ­sociales. S’il est négatif, il est déductible du revenu global à hauteur de 10.700 euros par an. La part du déficit excédentaire et les intérêts d’emprunt qui dépassent le montant des loyers sont imputables sur les loyers des dix années suivantes. Les plus-values supportent les 15,5% de taxes sociales et un impôt de 19%, après abattement pour durée de détention, aboutissant à une exonération totale de taxes sociales après trente ans et d’impôt après vingt-deux ans.

Logements neufs sous le régime Pinel

Rentabilité : de 2 à 4,5% par an avant avantage fiscal
Risque : de moyen à élevé
Durée : 6 ans minimum

Un raz-de-marée ! Selon la Fédération des promoteurs, l’avantage Pinel a séduit 63% d’investisseurs immobilier en plus entre les deuxiè­mes trimestres 2014 et 2015 . «Il représente 65% de nos ventes, con­tre 35% pour son prédécesseur, le Duflot», confirme Sol­veig Roger-Euvé, à la direction de l’immobilier chez Primonial. Mais attention à ne pas investir à l’aveugle ! Si l’avantage a été recentré sur des villes à forte tension locative, des centaines de communes en zone B2 (entre 50.000 et 150.000 habitants) ont toutefois obtenu une dérogation, à l’image de Vichy ou Mâ­con. «Or la vacance locative y atteint respectivement 21 et 12%», prévient Renaud Cormier, directeur général de Théséis. Gare aussi au loyer-plafond à respecter qui, sauf à Lyon, Bordeaux, Nantes ou Stras­bourg, colle rarement à celui de marché. Ainsi, à Nice, ce plafond est de 3 euros inférieur aux tarifs locaux. Obli­geant l’investisseur à s’asseoir sur 20% de rendement ! A Villejuif, à l’inverse, le plafond dépasse le prix de marché de près de 1 euro. Faisant alors courir le risque de se laisser berner par des simulations trop généreuses, avant de fixer un loyer déconnecté du marché.

Fiscalité : L’investisseur ­s’engage à louer le bien durant une période initiale de six ou neuf ans, renouvelable par ­période triennale dans la limite de douze ans. En échange, la réduction d’impôts atteint 12, 18 ou 21% du prix d’achat, retenu dans la double limite de 300.000 euros et de 5.500 euros par mètre carré. Cette ­réduction est étalée pendant toute la durée de location. Soit un gain annuel maximal de 6.000 euros durant les neuf premières années, puis de 3.000 euros de la dixième à la douzième année. Cette ­réduction est soumise au plafonnement des niches fiscales, de 10.000 euros par an.

 

Biens meublés en amortissement fiscal

Rentabilité : de 3 à 7% par an avant charges et impôts
Risque : de moyen à élevé
Durée : 10 ans minimum

Un surcroît de loyer de 11% : voilà ce que le référentiel utilisé octroie aux loueurs en meublé parisiens, eux aussi soumis au nouvel encadrement. «Une majoration arbitraire, puisque aucun loyer réel de meublés n’a été utilisé pour établir cette grille tarifaire», déplore Maud Velter, de Lodgis. Une majoration qui plus est pénalisante, les meublés se louant 15 à 20% plus cher qu’un bien nu. Résultat : les bailleurs tendent à appliquer le «complément de loyer» autorisé par la loi, en le justifiant par une connexion In­ternet, un lave-linge, une télévision… Bref, tout équipement ne figurant pas dans la liste du mobilier minimal obligatoire d’un meublé, publiée en juillet dernier. Rappelons cependant que ce surplus de loyer peut être contesté par le locataire dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail ou de son renouvellement.

Fiscalité : Si vous percevez moins de 32.600 euros de loyers par an, le régime micro-BIC s’applique par défaut. Il donne droit à un abattement de 50% sur les loyers, le solde étant soumis à l’impôt sur le ­revenu et aux 15,5% de taxes sociales. Si vous dépassez les 32 600 euros, vous relevez du régime réel (aussi accessible sur option, irrévocable pendant trois ans). Dans ce cas, vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges (travaux, intérêts d’emprunt…) ainsi que ­l’amortissement des murs et des meubles, calculé selon des règles comptables précises. Si le solde est positif, il est soumis à l’IR et aux taxes sociales. S’il est négatif, il est imputable sur les autres revenus issus de meublés. Le reliquat est reportable sur les dix ans suivants.

Meublés neufs en Censi-Bouvard

Rentabilité : de 3,8 à 5,5% par an avant bonus ­fiscal
Risque : de moyen à très élevé
Durée : 9 ans minimum

Alerte rouge sur l’immobilier meublé avec services ! Qu’il s’agisse des résidences de vacances sous marque Odalys et Belambra ou de celles d’affaires situées en centre-ville, on ne compte plus les renégociations de baux à la baisse. Dans un lot de onze résidences, cédé par les spécialistes Park & Suites et Appart’City après leur fusion en janvier 2015, elles s’échelonnent ainsi de – 30 à – 70%. «Et parmi les 115 résidences restantes à l’issue de ce rapprochement, la moitié renégocie aussi les loyers à la baisse. Parfois, le groupe exige en plus des propriétaires de payer pour 4 000 euros de travaux», assure Olivier Metay, président de la Fédération des associations des copropriétaires Appart’Hôtel. Ce qui n’empêche pas le groupe de proposer à la vente des résidences toutes neuves, associées à une promesse de rendement de 4,80 à 5,30%. L’association regroupant les conseillers financiers indépendants (Anacofi) a créé une commission pour examiner le secteur, aux con­clusions attendues début 2016.

Fiscalité : En plus de l’exoné­ration de paiement de la TVA à 20%, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts, ­répartie sur neuf ans, de 11% du prix d’acquisition hors taxes ­limité à 300 000 euros. Soit un gain maximal de 3 666 euros par an. L’amortissement du bien n’est pas autorisé, sauf sur la part de l’investissement ­excédant le plafond de 300 000 euros. Les loyers sont imposés au barème progressif de l’IR, après déduction des charges (forfaitaire ou au réel).

SCPI de bureaux et de commerces

Rentabilité 2015 : de 4 à 6,3% par an avant impôts
Risque : de moyen à élevé
Durée : 8 ans minimum

Juste autour de 5%, tel sera sans doute le rendement moyen, au titre de 2015, des SCPI, ces produits investis en murs de bureaux ou de commerces. «Un tassement de rentabilité surtout dû à la hausse du prix des parts, du fait de l’engouement pour le placement», indique Grégory Mouli­nier, associé fondateur de La Centrale des SCPI. Car, malgré la crise économique, les loyers encaissés se tiennent encore… même s’il vaudra mieux se montrer prudent dans ses prochains investissements immobilier, en se concentrant sur les valeurs sû­res, au ­patrimoine bien entretenu. Dans un deuxième temps, vous pourrez aussi viser une des SCPI toutes récentes qui, fuyant des prix devenus excessifs en France, font leurs emplettes ailleurs en Europe, et notamment en Allemagne. Leur rendement prévisionnel s’établit déjà entre 4,50 et 5%. «Attention, certaines ban­ques refusent de ­financer l’achat à crédit de telles SCPI, trop récentes», prévient Gré­gory Moulinier. Quant aux contribuables fortement imposés, ils pourront tenter l’achat en nue-propriété. A la clé, une décote comprise entre 20 et 33% du prix en pleine propriété, selon la durée de démembrement (de cinq à dix ans). Et des parts qui sortiront alors de l’ISF.

Fiscalité : Identique à celle d’un logement loué nu. Pour ­accéder au régime microfoncier, il faut cependant détenir un bien loué nu en plus de parts de SCPI. Sinon, c’est le régime réel qui s’applique. Lors d’un achat en démembrement, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles des autres revenus fonciers. Les conventions fiscales évitent une double imposition des revenus versés par les SCPI investies hors de France, par le biais d’un crédit d’impôt égal à l’impôt dû.

Achat en viager

Rentabilité : de 6 à 8% par an avant impôts
Risque : de moyen à élevé
Durée : 8 ans minimum

Avec à peine 5.000 transactions par an, le viager peine toujours à convaincre les investisseurs. Et pourtant, la formule permet d’acheter un logement avec une forte décote, via un paiement échelonné dans le temps, tout en n’ayant, dans le cas du viager occupé, aucun souci de vacance locative à se faire… Le risque, évidemment, est celui de «survie» du vendeur, qui amène à surpayer le bien. D’où l’intérêt d’un nouveau fonds, baptisé 123Viager, permettant de mutualiser la mise sur plusieurs biens distincts. Lancé en 2013 et nécessitant au moins 10 000 euros, ce produit a depuis investi en Ile-de-France, dans la région lyonnaise et sur la Côte d’Azur. Le tout en utilisant sa propre table de mortalité pour établir les prix. «Celles des notaires ou de l’Insee ne tiennent pas compte des spécificités des vendeurs en viager, au niveau de vie et à la longévité supérieurs au reste de la population», explique Alexandre Blanc-Coppi, chargé d’affaires immobilier chez 123Venture. Dès qu’un bien acquis par le fonds se libère, il est remis à neuf avant d’être vendu. Une stratégie qui lui a jusqu’ici permis de tenir sa promesse de ­rendement (+ 28% depuis sa création, pour une moyenne ­visée de + 6 à + 7% par an).

Fiscalité : Identique à celle des actions de grandes sociétés françaises.

Les hôtels

Rentabilité : 6 à 7% par an, avant avantage ­fiscal
Risque : de moyen à élevé
Durée : 6 ans minimum

C’est la nouvelle toquade des investisseurs immobilier : ils se bousculent pour racheter, à Paris notamment, des chambres d’hôtels. «Alors qu’il s’agit d’un secteur clé en France, un grand nombre d’établissements est plutôt vieil­lissant», rappelle Olivier Carvin, président de la société spécialisée Finotel. Du coup, la plupart des fonds de proximité (FIP) dédiés à cette thématique ou des sociétés par actions spécifiquement créées (comme chez Novaxia et Finotel) procèdent de la même façon : racheter les fonds de commerce et parfois les murs, les rénover, voire les faire passer sous enseigne nationale, avant de les revendre avec plus-value. A chacun ensuite ses subtilités. Chez No­vaxia, l’investissement porte sur des hôtels surtout situés dans Paris intra-muros. «Pour l’heure, le rendement atteint 4 à 6% par an, hors avantage fiscal», assure Joa­chim Azan, fondateur de la ­société. D’autres visent les hôtels dans des villes de plus de 200.000 habitants, pour les repositionner en trois ou quatre étoiles. C’est le cas du FIP Patrimoine et Hôtel n° 5, d’Extendam, et de Legal & General Stratégie Hôtels n° 2. Attention, le secteur est ris­qué. Car c’est dans des PME hôtelières que vous investissez, dont rien ne prouve qu’elles ne ­feront pas faillite. Quand au prix de revente, il reste incertain et ­dépendra de la bonne tenue du marché du tourisme. Mieux vaut donc ne pas consacrer plus de 5 à 10% de son patrimoine à ce type de produits.

Fiscalité : A condition de les conserver cinq ans, les FIP ­hôteliers ouvrent droit à une ­réduction d’impôt sur le revenu de 18% du montant investi, ­plafonné à 12.000 euros pour une personne seule (24.000 ­euros pour un couple). Lorsque l’investissement se fait au travers d’une société par actions, les titres sont éligibles

Crédit photo : Montpellier Tourisme

Crédit : Capital / Marie-Dominique Dubois

Crédit et rachat de crédit immobilier au taux le plus bas

Le niveau très BAS des TAUX d’intérêt des crédits immobiliers constitue une formidable AUBAINE pour acquérir la maison ou l’appartement de ses rêves. Cette tendance ne va pas durer éternellement, c’est le moment de s’y pencher. Lire la suite