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scpi et assurance vie

scpi et assurance vie

SCPI, l’un des meilleurs placements à long terme, surtout pour les petits contribuables. Voilà ce que titrait un article de l’express en Avril 2019.

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier permet d’investir indirectement dans l’immobilier, que ce soit de l’immobilier d’entreprise, de santé, d’éducation, de particulier.

Fonctionnement d’une SCPI

Une société de gestion récolte l’épargne de plusieurs particuliers (qui deviennent des porteurs de parts )pour se constituer un capital. Avec ce dernier elle achète de l’immobilier (logements neufs, commerces, bureaux, hôtels, crèches, écoles,… ). Elle assure ensuite la gestion du parc immobilier créé (gestion locative, travaux, transactions immobilières) et reverse régulièrement, souvent chaque trimestre, à ses porteurs de parts une partie des loyers encaissés, appelée quote-part.

Ce revenu locatif perçu par les particuliers est soumis à l’impôts et sujet à l’IFI. Comme dans tout investissement immobilier, le capital ou mise de départ n’est pas garanti et est sujet aux évolutions du prix de l’immobilier.

Vous avez surement déjà entendu parler d’investir dans de la « Pierre-Papier ». La SCPI en fait partie.

L’argent est bloqué ?

Non, avec les SCPI dites de « rendement » qui investissent majoritairement dans l’immobilier tertiaire, il est possible de vendre ses parts et de récupérer son argent en quelques semaines voire quelques mois. Pour les SCPI fiscales type « Pinel », il vous faut attendre la fin de votre engagement, pour une SCPI Pinel par exemple ce serait 9 ans. Cependant il faut bien souvent attendre quelques années supplémentaires pour récupérer toute l’épargne, le temps que le gestionnaire de la SCPI ait vendu l’intégralité du parc immobilier.

Les délais de vente constatés de parts de SCPI en directe sont souvent de plusieurs mois. De ce fait, avoir des SCPI en directe ne sous-entend pas avoir des « liquidités » en cas de besoin urgent.

Combien ça rapporte ?

En moyenne sur l’année 2018 4.35 %, avant impôts.

Avoir des SCPI dans une assurance vie, meilleur des deux mondes ?

Avec plus de 4 % de rendement moyen en 2018, les SCPI proposent plus du double des rendements des fonds euros (1.8 % en moyenne en 2018). Est-ce pour autant une alternative ?

Rendement des fonds en euros en baisse et volatilité des marchés financiers ont tendance à pousser les épargnants à mettre tous leurs espoirs dans la pierre, en particulier les SCPI. Les avantages sont nombreux, facile d’accès, ne nécessite pas de supporter la gestion locative et propose des performances très intéressante.
Quand un Livret A vous fait perdre plus de 1 % de pouvoir d’achat chaque année, une SCPI vous en fait gagner plus de 2 %, le constat est simple. Garder son épargne au sein des livrets vous fait perdre du pouvoir d’achat.

Beaucoup d’épargnants ne souhaitent pas alourdir leur imposition via l’achat de parts de SCPI mais souhaitent garder une certaine souplesse quant à la disponibilité de leur épargne et ne veulent pas non plus engendrer des frais de successions supplémentaires à leurs enfants par exemple.

C’est fort de ce constat que l’investissement dans des SCPI au travers d’un contrat d’assurance vie prend tout son sens.

En France, l »épargnant ne veut prendre aucun risque (massivement investi sur le fond euros de son contrat) et souhaite tout de même que cela lui rapporte. Dans le contexte actuel ce n’est plus possible, la SCPI reste une alternative intéressante avec la « tranquillité » du marché immobilier et un rendement supérieur aux fonds euros. En termes d’investissement, il faut garder en tête que son épargne doit à minima compenser l’inflation (le coût de la vie), soit 1.85 % en 2018.

SCPI et Assurance Vie avantages fiscaux

Avoir des SCPI au travers de son contrat d’assurance vie révèlent bien des avantages :

  • De bénéficier des avantages fiscaux et successoraux de l’assurance vie.
  • De profiter du fait que tous les intérêts générés chaque trimestre (une forme de loyer) soient intégralement réinvesties sur les SCPI en question.
  • De ne pas augmenter son imposition
  • De pouvoir capitaliser chaque trimestre et augmenter progressivement son capital.

Ainsi investir 50 000 € sur des SCPI au sein de son contrat d’assurance vie permet après 10 ans d’avoir non plus 50 000 € d’investi mais quasiment 70 000 € du fais de l’accumulation des intérêts trimestriels.

Fiscalement loger une SCPI dans une assurance-vie permet à l’assuré d’échapper à la lourde fiscalité des revenus fonciers, au profit de celle, bien plus clémente, de l’assurance-vie.
Il bénéficie aussi de modalités d’imposition favorables après un décès, grâce aux larges exonérations de droits de succession.

Quant à la liquidité, qui peut être problématique avec des SCPI en direct, l’assureur en fait son affaire : il assure le rachat des parts lorsque l’épargnant désire s’en séparer. L’assuré est donc certain de pouvoir récupérer son argent sous quelques semaines, contre plusieurs mois ou années s’il détient en direct des SCPI.

Profiter de la stabilité et des rendements des SCPI tout en optimisant sa fiscalité via l’assurance vie, le tout en bénéficiant des exonérations de successions de cette dernière. 

Investir dans une SCPI, combien ça coûte ?

Investir dans une SCPI, que ce soit en directe ou au travers d’un contrat d’assurance vie engendre des frais, entre 4 et 9 % voire 12 % pour certaines. Comptez deux ans pour absorber les frais d’investissements.

Au premier abord cela peut paraître élevé, mais rappelez-vous les frais de notaire lors de votre dernier achat immobilier… Gardez en tête que c’est un investissement à considérer à minima sur une période de 10 ans

SCPI dans une assurance vie, combien ça rapporte ?

Avoir des SCPI dans son contrat d’assurance vie vous rapportera moins que d’avoir la SCPI en directe (comptez entre 3 et 4 % par an). En revanche cela vous apportera de la souplesse, d’éviter de payer d’impôts sur les intérêts trimestriels (sauf en cas de retrait) et d’optimiser votre succession.

Madelin, PERP, contrat de capitalisation aussi…

Investir dans une SCPI peut également se faire au travers d’autres solutions d’investissement, notre sélection de contrats via nos partenaires nous permet de proposer des SCPI à nos clients dans :

Pourquoi choisir Elit’Valorys pour investir dans une SCPI via un contrat d’assurance vie ?

 

  1. Du sur-mesure : Nous sommes convaincus d’une chose, tout contrat doit être le reflet de son épargnant et de ses objectifs.
  2. Un suivi : Nous assurons un suivi quotidien des contrats mis en place ensemble, avec un rapport trimestriel sur l’évolution de votre épargne
  3. Disponibilité : Plage horaires flexible, un seul numéro de téléphone et un conseiller unique qui vous connaîtra réellement.
  4. Contrats premium : Nous avons sélectionné des contrats de qualité offrant un large choix de possibilités tout en gardant à l’esprit qu’ils doivent rester accessible à tous
  5. Indépendance : Notre indépendance est notre force, ce qui garantie l’objectivité de nos conseils sur le ou les contrats présentés
  6. Accessibilité : Ne vous déplacez pas, nous venons à vous ! (Montpellier, Hérault et Gard)
  7. Expertise : Notre expertise peut avoir ses limites dans certains cas, c’est la raison pour laquelle nous travaillons en partenariat avec des notaires, experts-comptables, fiscalistes

 

Pour aller plus loin

Rien de plus simple, contactez moi via mail ou téléphone. 

Optimisons Ensemble.

David Pacouret

 

 

 

 

David Pacouret
Montpellier

Chez le notaire
Chez le notaire

Acte de vente devant notaire, passage obligé.

 

Lorsqu’ils sont tombés d’accord sur le prix d’un appartement, d’une maison, d’un terrain, ou de tout autre bien immobilier, vendeur et acheteur signent un compromis de vente ou une promesse unilatérale de vente pour matérialiser leurs engagements réciproques. Plus tard, sous un délai d’environ trois mois, ils signeront un acte de vente chez le notaire choisi par l’une des parties ou par les deux ensemble. La période située entre la signature de l’avant contrat et celle de l’acte de vente dans une étude notariale constitue le temps des vérifications qui permet au notaire de contrôler toutes les informations prescrites par la loi et recueillir les nombreux documents indispensables qui seront cités ou annexés à l’acte de vente lors de sa signature. Aujourd’hui, 25% des actes de vente sont entièrement dématérialisé, acheteur et vendeur apposant alors leur signature sur une tablette en présence du notaire.

Pour les actes importants ou dangereux, la loi exige une forme solennelle, notariée donc. Ainsi, quand on vend une maison, un appartement, un terrain à bâtir, des bois et forêts, des terres agricoles etc, il faut obligatoirement en passer par la rédaction et la signature d’un acte de vente chez un notaire.

De la même façon, l’achat d’un logement sur plan, système dit VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), donne lieu à la signature d’un contrat de réservation sous seing privé, puis ensuite obligatoirement à la rédaction et la signature d’un acte de vente dans un office notarial.

Imposer la signature d’un acte de vente sous forme notariée présente, outre la protection des consommateurs, un intérêt pratique : celui d’assurer la fiabilité du fichier immobilier, en confiant aux notaires l’inscription (la communication) de chaque acte de vente signé dans son étude.

Le service de la publicité foncière (ex conservation des hypothèques), autrement appelé fichier immobilier, recueille et enregistre tous les actes qui portent sur un bien immobilier, ce qui permet à toute personne qui le souhaite, mais aussi au fisc, de savoir en temps réel qui est propriétaire de tel bien immobilier. 

Les vérifications par le notaire, de la signature à l’acte de vente

Vous avez obtenu rapidement un accord de votre banque pour le crédit immobilier ou vous achetez comptant ? Impossible pour autant d’envisager la signature de l’acte de vente avant un délai de deux mois et demi, voire trois mois à compter de la signature du compromis de vente . Et inutile de pester contre l’incompréhensible lenteur du notaire, ce professionnel n’est pour rien dans ces délais si longs. La faute à la loi qui en fait des tonnes dans la réglementation tatillonne.

Première obligation, le notaire ne peut jamais signer un acte de vente avant d’avoir purgé le droit de préemption urbain (logements, terrains constructibles) ou dans les espaces naturels à protéger que la loi accorde aux communes et à d’autres organismes. Cette opération préalable à l’acte de vente consiste à envoyer à la commune une déclaration d’intention d’aliéner pour l’informer de la transaction immobilière envisagée, et lui laisser deux mois pour décider si elle veut préempter, c’est à dire acheter le bien à la place de l’acquéreur prévu, ou pas. Si l’autorité bénéficiaire fait savoir qu’elle renonce à exercer son droit de préemption ou garde le silence pendant deux mois, l’acte de vente pourra alors être signé avec l’acheteur pressenti, ce qui explique le temps très long pour réaliser la signature d’un acte de vente en France.  

D’autres démarches et formalités doivent être réalisés par le notaire en vue de la signature d’un acte de vente. Il doit notamment vérifier certains renseignements qui figureront dans le futur acte de vente sous la rubrique origine de propriété. Il s’agit de vérifier si le vendeur est réellement propriétaire, si son titre de propriété est incontestable, ainsi que celui des propriétaires précédents.  

Pour la sécurité de l’acheteur, le notaire vérifie également s’il existe une hypothèque ou des inscriptions de privilèges qui grèvent le bien immobilier. Dans ce cas, le notaire devra le jour de la signature de l’acte de vente bloquer une partie du prix pour payer les créanciers : il s’agit généralement des banques qui ont consenti le crédit immobilier au moment de l’achat.

Le notaire doit aussi, avant la signature de l’acte de vente, prendre attache avec le syndic de l’immeuble afin de connaître la situation financière du vendeur par rapport à la copropriété. Une fois toutes les démarches et vérifications terminées, l’acte de vente sera signé lors d’un rendez vous que l’étude notariale propose à l’acheteur et au vendeur.

S’il s’agit d’un acte de vente dématérialisé, le notaire projette sur écran chaque page de l’acte de vente électronique, et appelle les commentaires.  S’il y a une erreur ou un oubli, ils sont immédiatement réparés. Ensuite, les parties apposent leur signature sur une tablette, et le notaire, avec une clé sécurisée, bloque immédiatement les signatures afin que l’acte de vente ne puisse plus recevoir de modifications. Chaque acte de vente dématérialisé est, dès sa signature, transmis au minutier central électronique des notaires (Micen) ainsi qu’à l’espace archivage électronique de l’étude notariale où il a été signé.

Acte dématérialisé ou acte papier, l’acheteur doit prévoir des frais d’acte de vente et des droits de mutations fiscaux, des droits d’enregistrement, payables le jour de la signature de l’acte de vente. Ils représentent environ 10 % du prix de vente du bien, rémunèrent le travail du notaire (émoluments), la plus grosse partie alimentant toutefois les caisses du Trésor Public au titre des impôts et taxes.

Inutile d’espérer repartir avec une copie de l’acte de vente : le notaire remet à l’acheteur une attestation de propriété et lui adressera dans les mois qui suivent une copie de l’acte de vente. L’original d’un acte de vente reste toujours dans l’étude du notaire où il  a été signé.

Bon à savoir. Si vous égarez votre copie, vous pouvez en demander une autre, ou plus exactement un extrait, au service de la publicité foncière (SPF), ex conservation des hypothèques, du lieu de situation de votre bien immobilier au moyen du formulaire officiel Cerfa 11273-03 pour une acquisition avant le 1er janvier 1956 ou Cerfa 11187-03 après cette date, que vous irez remplir sur place si cela est possible, ou que vous posterez sous forme simple.

Le SPF vous demandera de régler une participation aux frais de 14 euros pour un certificat envoyé par la Poste, 12 euros si vous allez le chercher sur place.

Notez que vous n’avez pas à motiver votre demande, et qu’elle peut porter sur un bien immobilier dont vous n’êtes pas propriétaire et avec lequel vous n’avez aucun lien.

Crédit : Michèle Auteuil – capital.fr

Montpellier, place de la comédie
L'immobilier sur la place de la comédie à Montpellier

Place de la comédie à Montpellier

Immobilier , le ciel s’assombrit pour les candidats à l’investissement. Dans l’ancien, le recul des prix mar­que déjà le pas à Toulouse, Lyon, Bordeaux, Gre­no­ble ou encore Angers.
Dans le neuf, les tarifs restent salés. A cela s’ajoutent des loyers en baisse ­généralisée. Dernier mau­vais signal : l’alourdissement des frais de notaire un peu partout, y ­compris à Paris, en 2016.
Au­tant d’éléments qui, cumulés, réduiront de fait le rendement de la pierre. Mais pas de panique, car vous trouverez dans les lignes qui suivent des solutions innovantes et rentables, des SCPI investies à travers l’Europe jus­qu’aux fonds viagers.

Immobilier anciens

Rentabilité : de 3 à 6% par an avant charges et impôts
Risque : de moyen à élevé
Durée : 10 ans minimum

Une baisse de revenus de 100  euros par mois, en moyenne, pour 15% des bailleurs parisiens. Voilà, selon Plu­rience, fédération de professionnels du secteur, l’impact de l’encadrement des loyers instauré à Paris au 1er août 2015. «Seuls les propriétaires aux baux gérés en agence respectent la nou­velle règle. Les autres ont ­tendance à l’enfreindre», assure Fran­çois Davy, président de Fon­cia. Quelques-uns, désireux de respecter la loi, préfèrent vendre. Quand ils n’abattent pas une cloison, histoire de transformer un deux-pièces en studio, au loyer plafond plus élevé ! «Paris n’est plus le lingot d’or pour les in­vestisseurs», résume Laurent Vi­mont, président de Century 21. Dès lors, mieux vaudra se tourner vers la proche banlieue parisienne, ou les métropoles régionales à forte tension locative. Avec une réserve pour Lille et Grenoble, qui pourraient encadrer les loyers en 2016 ou 2017.

Fiscalité : Si le total de vos ­revenus fonciers est inférieur ou égal à 15.000  euros par an, vous relevez de plein droit du régime microfoncier et bénéficiez d’un abattement de 30% sur les loyers. Le solde est soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux 15,5% de taxes sociales. Si vos loyers dépassent 15.000 euros par an, vous relevez du régime réel (également accessible sur option, irrévocable ­durant trois ans). Il permet de déduire des loyers les charges et, dans la limite du montant des loyers, les intérêts d’emprunt. Si le solde est positif, il est soumis à l’impôt sur le ­revenu et aux cotisations ­sociales. S’il est négatif, il est déductible du revenu global à hauteur de 10.700 euros par an. La part du déficit excédentaire et les intérêts d’emprunt qui dépassent le montant des loyers sont imputables sur les loyers des dix années suivantes. Les plus-values supportent les 15,5% de taxes sociales et un impôt de 19%, après abattement pour durée de détention, aboutissant à une exonération totale de taxes sociales après trente ans et d’impôt après vingt-deux ans.

Logements neufs sous le régime Pinel

Rentabilité : de 2 à 4,5% par an avant avantage fiscal
Risque : de moyen à élevé
Durée : 6 ans minimum

Un raz-de-marée ! Selon la Fédération des promoteurs, l’avantage Pinel a séduit 63% d’investisseurs immobilier en plus entre les deuxiè­mes trimestres 2014 et 2015 . «Il représente 65% de nos ventes, con­tre 35% pour son prédécesseur, le Duflot», confirme Sol­veig Roger-Euvé, à la direction de l’immobilier chez Primonial. Mais attention à ne pas investir à l’aveugle ! Si l’avantage a été recentré sur des villes à forte tension locative, des centaines de communes en zone B2 (entre 50.000 et 150.000 habitants) ont toutefois obtenu une dérogation, à l’image de Vichy ou Mâ­con. «Or la vacance locative y atteint respectivement 21 et 12%», prévient Renaud Cormier, directeur général de Théséis. Gare aussi au loyer-plafond à respecter qui, sauf à Lyon, Bordeaux, Nantes ou Stras­bourg, colle rarement à celui de marché. Ainsi, à Nice, ce plafond est de 3 euros inférieur aux tarifs locaux. Obli­geant l’investisseur à s’asseoir sur 20% de rendement ! A Villejuif, à l’inverse, le plafond dépasse le prix de marché de près de 1 euro. Faisant alors courir le risque de se laisser berner par des simulations trop généreuses, avant de fixer un loyer déconnecté du marché.

Fiscalité : L’investisseur ­s’engage à louer le bien durant une période initiale de six ou neuf ans, renouvelable par ­période triennale dans la limite de douze ans. En échange, la réduction d’impôts atteint 12, 18 ou 21% du prix d’achat, retenu dans la double limite de 300.000 euros et de 5.500 euros par mètre carré. Cette ­réduction est étalée pendant toute la durée de location. Soit un gain annuel maximal de 6.000 euros durant les neuf premières années, puis de 3.000 euros de la dixième à la douzième année. Cette ­réduction est soumise au plafonnement des niches fiscales, de 10.000 euros par an.

 

Biens meublés en amortissement fiscal

Rentabilité : de 3 à 7% par an avant charges et impôts
Risque : de moyen à élevé
Durée : 10 ans minimum

Un surcroît de loyer de 11% : voilà ce que le référentiel utilisé octroie aux loueurs en meublé parisiens, eux aussi soumis au nouvel encadrement. «Une majoration arbitraire, puisque aucun loyer réel de meublés n’a été utilisé pour établir cette grille tarifaire», déplore Maud Velter, de Lodgis. Une majoration qui plus est pénalisante, les meublés se louant 15 à 20% plus cher qu’un bien nu. Résultat : les bailleurs tendent à appliquer le «complément de loyer» autorisé par la loi, en le justifiant par une connexion In­ternet, un lave-linge, une télévision… Bref, tout équipement ne figurant pas dans la liste du mobilier minimal obligatoire d’un meublé, publiée en juillet dernier. Rappelons cependant que ce surplus de loyer peut être contesté par le locataire dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail ou de son renouvellement.

Fiscalité : Si vous percevez moins de 32.600 euros de loyers par an, le régime micro-BIC s’applique par défaut. Il donne droit à un abattement de 50% sur les loyers, le solde étant soumis à l’impôt sur le ­revenu et aux 15,5% de taxes sociales. Si vous dépassez les 32 600 euros, vous relevez du régime réel (aussi accessible sur option, irrévocable pendant trois ans). Dans ce cas, vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges (travaux, intérêts d’emprunt…) ainsi que ­l’amortissement des murs et des meubles, calculé selon des règles comptables précises. Si le solde est positif, il est soumis à l’IR et aux taxes sociales. S’il est négatif, il est imputable sur les autres revenus issus de meublés. Le reliquat est reportable sur les dix ans suivants.

Meublés neufs en Censi-Bouvard

Rentabilité : de 3,8 à 5,5% par an avant bonus ­fiscal
Risque : de moyen à très élevé
Durée : 9 ans minimum

Alerte rouge sur l’immobilier meublé avec services ! Qu’il s’agisse des résidences de vacances sous marque Odalys et Belambra ou de celles d’affaires situées en centre-ville, on ne compte plus les renégociations de baux à la baisse. Dans un lot de onze résidences, cédé par les spécialistes Park & Suites et Appart’City après leur fusion en janvier 2015, elles s’échelonnent ainsi de – 30 à – 70%. «Et parmi les 115 résidences restantes à l’issue de ce rapprochement, la moitié renégocie aussi les loyers à la baisse. Parfois, le groupe exige en plus des propriétaires de payer pour 4 000 euros de travaux», assure Olivier Metay, président de la Fédération des associations des copropriétaires Appart’Hôtel. Ce qui n’empêche pas le groupe de proposer à la vente des résidences toutes neuves, associées à une promesse de rendement de 4,80 à 5,30%. L’association regroupant les conseillers financiers indépendants (Anacofi) a créé une commission pour examiner le secteur, aux con­clusions attendues début 2016.

Fiscalité : En plus de l’exoné­ration de paiement de la TVA à 20%, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts, ­répartie sur neuf ans, de 11% du prix d’acquisition hors taxes ­limité à 300 000 euros. Soit un gain maximal de 3 666 euros par an. L’amortissement du bien n’est pas autorisé, sauf sur la part de l’investissement ­excédant le plafond de 300 000 euros. Les loyers sont imposés au barème progressif de l’IR, après déduction des charges (forfaitaire ou au réel).

SCPI de bureaux et de commerces

Rentabilité 2015 : de 4 à 6,3% par an avant impôts
Risque : de moyen à élevé
Durée : 8 ans minimum

Juste autour de 5%, tel sera sans doute le rendement moyen, au titre de 2015, des SCPI, ces produits investis en murs de bureaux ou de commerces. «Un tassement de rentabilité surtout dû à la hausse du prix des parts, du fait de l’engouement pour le placement», indique Grégory Mouli­nier, associé fondateur de La Centrale des SCPI. Car, malgré la crise économique, les loyers encaissés se tiennent encore… même s’il vaudra mieux se montrer prudent dans ses prochains investissements immobilier, en se concentrant sur les valeurs sû­res, au ­patrimoine bien entretenu. Dans un deuxième temps, vous pourrez aussi viser une des SCPI toutes récentes qui, fuyant des prix devenus excessifs en France, font leurs emplettes ailleurs en Europe, et notamment en Allemagne. Leur rendement prévisionnel s’établit déjà entre 4,50 et 5%. «Attention, certaines ban­ques refusent de ­financer l’achat à crédit de telles SCPI, trop récentes», prévient Gré­gory Moulinier. Quant aux contribuables fortement imposés, ils pourront tenter l’achat en nue-propriété. A la clé, une décote comprise entre 20 et 33% du prix en pleine propriété, selon la durée de démembrement (de cinq à dix ans). Et des parts qui sortiront alors de l’ISF.

Fiscalité : Identique à celle d’un logement loué nu. Pour ­accéder au régime microfoncier, il faut cependant détenir un bien loué nu en plus de parts de SCPI. Sinon, c’est le régime réel qui s’applique. Lors d’un achat en démembrement, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles des autres revenus fonciers. Les conventions fiscales évitent une double imposition des revenus versés par les SCPI investies hors de France, par le biais d’un crédit d’impôt égal à l’impôt dû.

Achat en viager

Rentabilité : de 6 à 8% par an avant impôts
Risque : de moyen à élevé
Durée : 8 ans minimum

Avec à peine 5.000 transactions par an, le viager peine toujours à convaincre les investisseurs. Et pourtant, la formule permet d’acheter un logement avec une forte décote, via un paiement échelonné dans le temps, tout en n’ayant, dans le cas du viager occupé, aucun souci de vacance locative à se faire… Le risque, évidemment, est celui de «survie» du vendeur, qui amène à surpayer le bien. D’où l’intérêt d’un nouveau fonds, baptisé 123Viager, permettant de mutualiser la mise sur plusieurs biens distincts. Lancé en 2013 et nécessitant au moins 10 000 euros, ce produit a depuis investi en Ile-de-France, dans la région lyonnaise et sur la Côte d’Azur. Le tout en utilisant sa propre table de mortalité pour établir les prix. «Celles des notaires ou de l’Insee ne tiennent pas compte des spécificités des vendeurs en viager, au niveau de vie et à la longévité supérieurs au reste de la population», explique Alexandre Blanc-Coppi, chargé d’affaires immobilier chez 123Venture. Dès qu’un bien acquis par le fonds se libère, il est remis à neuf avant d’être vendu. Une stratégie qui lui a jusqu’ici permis de tenir sa promesse de ­rendement (+ 28% depuis sa création, pour une moyenne ­visée de + 6 à + 7% par an).

Fiscalité : Identique à celle des actions de grandes sociétés françaises.

Les hôtels

Rentabilité : 6 à 7% par an, avant avantage ­fiscal
Risque : de moyen à élevé
Durée : 6 ans minimum

C’est la nouvelle toquade des investisseurs immobilier : ils se bousculent pour racheter, à Paris notamment, des chambres d’hôtels. «Alors qu’il s’agit d’un secteur clé en France, un grand nombre d’établissements est plutôt vieil­lissant», rappelle Olivier Carvin, président de la société spécialisée Finotel. Du coup, la plupart des fonds de proximité (FIP) dédiés à cette thématique ou des sociétés par actions spécifiquement créées (comme chez Novaxia et Finotel) procèdent de la même façon : racheter les fonds de commerce et parfois les murs, les rénover, voire les faire passer sous enseigne nationale, avant de les revendre avec plus-value. A chacun ensuite ses subtilités. Chez No­vaxia, l’investissement porte sur des hôtels surtout situés dans Paris intra-muros. «Pour l’heure, le rendement atteint 4 à 6% par an, hors avantage fiscal», assure Joa­chim Azan, fondateur de la ­société. D’autres visent les hôtels dans des villes de plus de 200.000 habitants, pour les repositionner en trois ou quatre étoiles. C’est le cas du FIP Patrimoine et Hôtel n° 5, d’Extendam, et de Legal & General Stratégie Hôtels n° 2. Attention, le secteur est ris­qué. Car c’est dans des PME hôtelières que vous investissez, dont rien ne prouve qu’elles ne ­feront pas faillite. Quand au prix de revente, il reste incertain et ­dépendra de la bonne tenue du marché du tourisme. Mieux vaut donc ne pas consacrer plus de 5 à 10% de son patrimoine à ce type de produits.

Fiscalité : A condition de les conserver cinq ans, les FIP ­hôteliers ouvrent droit à une ­réduction d’impôt sur le revenu de 18% du montant investi, ­plafonné à 12.000 euros pour une personne seule (24.000 ­euros pour un couple). Lorsque l’investissement se fait au travers d’une société par actions, les titres sont éligibles

Crédit photo : Montpellier Tourisme

Crédit : Capital / Marie-Dominique Dubois