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Succession et famille
Succession et famille

Si vous n’avez pas rédigé de testament, c’est la loi qui se charge de répartir vos biens entre vos héritiers. Tous les membres de la famille peuvent être concernés.

Enfants : ils recueillent l’intégralité des biens s’il n’y a pas de conjoint survivant

Lors de la succession en l’absence de testament, les enfants du défunt (ou, à défaut, ses petits-enfants ou arrière-petits-enfants) sont toujours servis en priorité par rapport aux autres membres de la famille. D’où leur qualité d’héritiers du premier ordre. Et s’il n’y a pas de conjoint survivant, ils se répartissent 100% de la succession, à parts égales : s’ils sont deux, chacun en recueillera la moitié, s’ils sont trois, chacun en percevra un tiers, etc. Ces dispositions s’appliquent à tous les enfants reconnus ainsi qu’aux enfants adoptés. Avec, pour ces derniers, si le projet de loi approuvé par le Sénat en mars 2015 est voté en l’état, des droits de succession qui seront très sensiblement allégés.

Enfants reconnus : légitimes ou pas, ils ont les mêmes droits sur la succession

Chaque enfant, sans distinction de sexe ni d’âge, vient à égalité avec les autres dans la succession de son père ou de sa mère. Que cet enfant soit légitime (conçu par des parents mariés), naturel (conçu par des parents concubins ou pacsés) ou adultérin, autrement dit dont le père ou la mère était marié à une autre personne que son deuxième parent lors de sa conception. A signaler : longtemps, l’enfant adultérin a eu des droits successoraux inférieurs aux autres enfants. Une loi de décembre 2001 a mis fin à cette règle.

Enfants adoptés : des droits à payer plus doux dans le cadre de l’adoption simple

Il existe deux types d’adoption : l’adoption plénière et l’adoption simple. La première n’est possible que pour des enfants de moins de 15 ans, qui vont être adoptés par des adultes réunissant certaines conditions d’âge et d’état civil. Elle rompt tout lien de filiation entre l’adopté et sa famille biologique et permet à l’enfant de devenir pleinement héritier de sa famille adoptive. La seconde catégorie concerne les adoptions de mineurs ou d’adultes. Mais, cette fois, l’adopté peut hériter de sa famille biologique et de sa famille adoptive. Pour ce dernier cas, les droits de succession sont souvent exorbitants (au taux de 60%). Cependant, cette situation évolue avec la loi du 14 mars 2016 car, dans certains cas, les « adoptés simples » sont désormais traités fiscalement de la même façon que les autres enfants.

Tel est le cas :

  • si l’adopté est mineur au moment de la mort de l’adoptant ;
  • si l’adopté est majeur lors de la mort de l’adoptant et qu’il a reçu de l’adoptant des secours et des soins non interrompus, au titre d’une prise en charge continue et principale, pendant au moins cinq ans durant sa minorité, ou au moins dix ans durant sa majorité.

Petits-enfants : ils perçoivent la part d’héritage de leur parent décédé

Ce cas de figure est relativement fréquent à l’ouverture d’une succession : parmi les enfants d’un défunt, certains d’entre eux sont déjà décédés. Leur part d’héritage ne disparaît pas pour autant : elle revient non pas à leurs frères ou à leurs sœurs, comme on pourrait le croire, mais à leurs propres enfants, c’est-à-dire aux petits-enfants du grand-parent décédé. Et s’il n’y a plus de petits-enfants en vie ? Ce sont alors les arrière-petits-enfants qui héritent. On dit qu’ils viennent en représentation (c’est-à-dire en remplacement) de leur parent ou qu’ils sont le deuxième, le troisième, voire le quatrième degré du premier ordre des héritiers.

Succession avec enfants


Parents, frères et sœurs : seule l’absence d’enfants leur permet d’hériter

Lorsque le défunt n’a pas de descendants, les parents ainsi que les frères et sœurs ont tous des droits sur l’héritage (d’où leur nom d’héritiers du deuxième ordre). Les premiers, autrement dit les parents, sont toutefois mieux traités que les seconds : à eux deux, ils reçoivent la même part que les frères et sœurs réunis, aussi nombreux soient-ils. Quant aux neveux et nièces, ils peuvent, à l’image des petits-enfants, bénéficier de la règle de la représentation et ainsi recevoir une part de l’héritage.

Parents : ils doivent partager l’héritage avec les frères et les sœurs du défunt

Selon la loi, les parents hériteront de la totalité du patrimoine de leur enfant décédé si celui-ci n’a ni descendants (enfants, petits-enfants…), ni conjoint survivant, ni collatéraux (frères et sœurs) et, bien entendu, s’il n’a pas disposé de ses biens de son vivant (par donation ou testament) en faveur d’autres personnes. En présence du conjoint survivant, l’héritage revient automatiquement pour moitié à ce dernier, les parents recevant l’autre moitié. Même obligation de partage s’il n’y a pas de conjoint mais qu’il existe des collatéraux : un quart de la succession est attribué à chaque parent, et le reste est réparti à parts égales entre les frères et les sœurs encore en vie. Cas particulier : il ne subsiste ni frère ni sœur et un seul des parents est vivant. Celui-ci ne recueille alors que la moitié de la succession, la seconde moitié allant aux grands-parents de l’autre branche familiale (celle de la mère si c’est le père qui est en vie, et réciproquement). C’est le système de la fente, ainsi nommé car il scinde l’héritage en deux parts égales.

Frères et sœurs : s’il n’y a plus de parent vivant, la totalité des biens (épargne, immobilier, etc) leur revient

A l’image des parents, les frères et sœurs sont des héritiers privilégiés. Autrement dit, ils ont droit à une part d’héritage, mais seulement si le défunt n’a pas prévu de dispositions contraires et ne laisse derrière lui ni conjoint ni descendants. Trois cas de figure peuvent se présenter. Le défunt a ses deux parents ainsi que des frères ou des sœurs : le père et la mère se partagent alors la moitié de la succession, à raison d’un quart chacun, tandis que les frères et sœurs récupèrent l’autre moitié. Un seul parent est en vie : celui-ci recueille le quart de la succession, frères et sœurs s’adjugeant les trois quarts restants. Plus aucun parent n’est en vie : toute la succession revient à parts égales aux frères et sœurs. A noter que, depuis l’année 2002, demi-sœurs et demi-frères sont traités comme s’ils étaient des frères et des sœurs à part entière.

Neveux et nièces : ils peuvent devenir héritiers par voie de «représentation»

Les neveux et nièces n’ont droit à rien dès lors que leur mère ou leur père, censé hériter du défunt en tant que frère ou sœur, est toujours en vie. Mais si ce parent est lui-même décédé, rien ne s’oppose à ce que ces neveux ou nièces héritent, conformément à la règle de la représentation, déjà évoquée à propos des petits-enfants. Ce n’est que justice, estime la loi : pourquoi ces personnes, déjà victimes du deuil de leur parent, seraient-elles en plus privées d’héritage ? Voyez l’exemple de l’encadré ci-dessous : Christian, Sandrine et Caroline, neveu et nièces du défunt, vont percevoir la part de succession revenant à leur parent décédé. Les deux premiers, frère et sœur, se la partageront à égalité, tandis que la dernière, qui est fille unique, en recevra l’intégralité.

Succession sans enfants


Grands-parents, oncles, tantes : rien pour eux, sauf situation exceptionnelle

Pour que le règlement successoral fasse appel aux parents éloignés, grands-parents, oncles et tantes, le défunt doit presque être seul au monde et n’avoir laissé derrière lui ni enfants ni conjoint, ni frères ni sœurs, ni père ni mère. A noter que les collatéraux ordinaires (oncles, tantes et, à défaut, leurs descendants), héritiers du quatrième ordre, ne sont servis qu’en l’absence totale de grands-parents, qui appartiennent, eux, au troisième ordre des héritiers.

Grands-parents : les biens sont répartis entre la branche maternelle et paternelle

Dès lors qu’il n’y a plus de parents encore en vie, ni de frères ou sœurs, ce sont les grands-parents qui tiennent la corde dans la course à l’héritage. Et s’ils sont également décédés, ce sont les arrière-grands-parents qui entrent en scène (et s’ils ne sont eux-mêmes plus en vie, ce sont alors aux trisaïeuls de se manifester). Mais attention, pas question pour eux de s’adjuger la totalité du patrimoine de leur petit-enfant, de leur arrière-petit-enfant ou de leur arrière-arrière-petit-enfant. Dans ce genre de cas, c’est le système de la fente qui s’applique : le montant de la succession est alors divisé par moitié entre la branche paternelle et la branche maternelle (exactement comme lorsque le défunt n’a pour héritier que son père ou sa mère). Un exemple : à votre décès, vous n’avez plus comme famille que vos grands-parents paternels et votre arrière-grand-mère maternelle. Cette dernière va alors recueillir la moitié de l’héritage, l’autre moitié étant répartie à parts égales entre les deux grands-parents paternels.

Oncles, tantes, cousins : plus rien ne leur est dû au-delà du sixième degré

Oncles et tantes, mais aussi, à défaut, grands-oncles et grands-tantes, voire cousins ou petits-cousins : la possibilité d’hériter pour ces parents très éloignés est mince. Il faut que le défunt n’ait ni descendants, ni ascendants, ni frères ou sœurs, ni neveux ou nièces, ni conjoint survivant. Là encore, le système de la fente s’applique. Pas question, en tout cas, comme vient de le préciser la loi du 16 février 2015 (nouvel article 745 du Code civil), de considérer quiconque comme héritier au-delà de six degrés de parenté, soit six écarts de génération. A partir du septième degré, c’est l’Etat qui ramasse la mise ! Attention, pour les collatéraux, les degrés de parenté se calculent en remontant jusqu’au parent commun et en redescendant vers l’héritier potentiel. Ainsi, il y a deux degrés de parenté, et non un seul, entre un frère et une sœur.

L’Etat : sans aucun héritier reconnu, tous les biens du défunt lui reviennent de droit

Au-delà du sixième degré de parenté du quatrième ordre (oncles, tantes, cousins…) et en l’absence de testament, c’est donc l’Etat qui s’approprie la totalité du patrimoine du défunt (épargne, immobilier, placements divers). Les généalogistes peuvent aussi bénéficier d’une partie de la succession. Ces professionnels ont pour métier de dénicher les éventuels lointains parents d’une personne décédée (150 000 héritiers ont ainsi été retrouvés en 2015). Ils peuvent percevoir jusqu’à 40% de la valeur des biens laissés par le défunt, mais ne peuvent entreprendre de telles recherches qu’à la demande d’un notaire, d’un cohéritier ou d’une autorité publique, et après leur avoir présenté un devis.

Succession sans aucun parents proche


Conjoint : pas plus de 25% de l’héritage en présence d’enfants d’un premier lit

Pour que le conjoint survivant soit traité à peu près convenablement, près de deux siècles de travaux législatifs auront été nécessaires ! En 1804, date de la rédaction du Code civil, le malheureux n’est même pas mentionné dans la liste des héritiers. Motif : il n’a aucune goutte de sang commune avec son mari ou son épouse. Petit progrès en 1891 : il se voit attribuer l’usufruit d’un quart de la succession. Plus significatif, il devient, en 1957, prioritaire par rapport aux collatéraux ordinaires (oncles, tantes et cousins). D’étapes en étapes –création de la donation entre époux en 1963, réforme des régimes matrimoniaux en 1966, attribution de droits spécifiques sur le logement familial en 2002– le conjoint survivant va enfin devenir un héritier à part entière. Mais aujourd’hui encore, sa situation n’en reste pas moins dépendante de la présence d’autres membres de la famille : enfants, parents et, dans une moindre mesure, frères et sœurs.

Des enfants en commun : soit 100% de l’usufruit, soit 25% en pleine propriété

Quand tous les enfants du défunt sont aussi ceux du conjoint survivant, celui-ci peut hériter à son gré soit de la pleine propriété d’un quart de la succession, soit de la totalité de l’usufruit. Dans le premier cas, il peut disposer comme il l’entend des 25% du patrimoine recueilli, par exemple les vendre, les léguer par testament ou les donner à la personne de son choix. Dans le second cas, il a la jouissance de l’intégralité des biens du défunt, c’est-à-dire qu’il peut les utiliser à son profit et en percevoir les éventuels revenus (cas d’un logement mis en location), mais sans pouvoir ni les vendre, ni les léguer, ni les donner, puisqu’il n’en est pas propriétaire. En fonction de la solution choisie, les enfants du couple toucheront soit les trois quarts de l’héritage en pleine propriété, soit la totalité de la nue-propriété. Les autres membres de la famille n’ont alors droit à rien. A noter que le conjoint survivant doit se décider assez rapidement : il dispose de trois mois pour arrêter son choix à partir de la date du décès. Passé ce délai, il est censé avoir opté pour l’usufruit.

Des enfants de plusieurs lits : aucun autre choix que 25% en pleine propriété

Si le défunt a eu des enfants avec une ou plusieurs personnes autres que son conjoint, ce dernier hérite obligatoirement d’un quart du patrimoine en pleine propriété, sans pouvoir opter pour la solution de l’usufruit de la totalité des biens. Le reste de la succession, à savoir les trois quarts du patrimoine, est réparti en parts égales entre tous les enfants existants, ceux qu’il a eus avec son dernier conjoint et les autres. Cette fois encore, le reste de la famille n’a aucun droit sur l’héritage.

Pas d’enfants mais des parents : la moitié de la succession lui est attribuée

Lorsque le défunt n’a jamais eu d’enfants avec qui que ce soit, le conjoint survivant est nettement mieux traité que dans les deux cas vus précédemment, puisqu’il recueille alors la moitié de la succession en pleine propriété. Le père et la mère, s’ils sont tous les deux encore en vie, se partageant à égalité l’autre moitié. Et si l’un des deux parents est décédé ? Celui qui est encore vivant reçoit seulement son quart de succession prévu par la loi, l’autre quart de la succession (celui du parent qui a disparu) s’ajoutant à la part du conjoint survivant, lequel va ainsi se voir attribuer les trois quarts de l’héritage en pleine propriété. Tant pis pour les autres membres de la famille, et notamment les frères et sœurs du défunt (ou à défaut leurs enfants) : l’existence du conjoint survivant fait qu’ils ne perçoivent pas un centime de la succession.

Seulement des frères ou des sœurs : il leur concède la moitié des biens de famille

Quand le défunt n’a ni descendants (enfants ou petits-enfants), ni parents encore en vie, mais des frères et sœurs (ou des neveux et nièces), le conjoint survivant recueille 100% du patrimoine en pleine propriété. Les autres proches n’ont aucun droit sur la succession sauf, pour les frères et sœurs, sur les biens de famille : par exemple, une maison, un tableau ou un bijou que le défunt aurait reçus de son père ou de sa mère par héritage ou donation. Ce «droit de retour» est un droit légal auquel le défunt ne peut pas s’opposer, même par testament. Selon la règle établie, la moitié de ces biens de famille est attribuée aux frères et sœurs (ou à leurs descendants), l’autre moitié au conjoint survivant. A noter que le droit de retour s’applique seulement aux biens en nature. Ainsi, il ne s’exerce pas si le bien de famille a été vendu par le défunt.

Seulement des grands-parents : le conjoint capte la totalité du patrimoine

Les grands-parents sont exclus de la succession de leur petit-enfant, et cela depuis la réforme de 2002. C’est le conjoint survivant qui prime. Avant 2002, ce dernier n’avait droit qu’à la moitié des biens, soit en usufruit s’il existait encore des grands-parents dans les deux branches (paternelle et maternelle), soit en toute propriété s’il n’y avait des ascendants que dans une seule branche. Désormais, le conjoint survivant s’adjuge la totalité des biens, quel que soit le nombre de grands-parents encore en vie. Pour aider les grands-parents sans ressources, la loi leur accorde toutefois une créance alimentaire prélevée sur la succession.

Droit au logement : automatiquement attribué au conjoint, pour douze mois

Jusqu’au début des années 2000, le conjoint survivant pouvait être contraint par des héritiers, parfois ses propres enfants, de quitter le logement familial. Désormais, la loi lui accorde un droit de jouissance, y compris du mobilier, pendant un an. Pas question que quiconque l’en prive, même par testament. Mieux, ce droit temporaire peut se transformer en droit à vie si le conjoint survivant en fait la demande expresse dans un délai d’un an. Une lettre recommandée (adressée au notaire ou aux cohéritiers) suffit. A noter que même si la valeur de son droit d’habitation est supérieure à sa part d’héritage (par exemple 25% en pleine propriété), il n’a rien à reverser aux autres héritiers. Le conjoint survivant peut aussi bénéficier d’un droit préférentiel d’attribution, qui lui permet, lors du partage, d’obtenir la propriété du bien qu’il occupe. L’attribution n’est pas gratuite. Et au cas où la valeur du logement est supérieure à celle de ses droits successoraux, il devra payer la différence.

Les droits du conjoint sur la succession

A moins de prendre des dispositions particulières (voir comment bien protéger son conjoint), le sort du conjoint reste lié à la présence de proches héritiers. Ce n’est qu’en l’absence d’enfants et des parents du défunt qu’il recueille 100% de la succession. Encore que les frères, sœurs et grands-parents ne sont pas totalement exclus: les premiers peuvent récupérer 50% des biens de famille et les seconds exiger une pension alimentaire. Autant de bonnes raisons, si l’on est marié, d’organiser de son vivant la transmission de ses biens.

(1) A l’exception des biens que le défunt a reçus de ses parents par succession ou donation, qui reviennent pour moitié aux frères et sœurs. (2) Des grands-parents dans le besoin peuvent toutefois exiger une pension alimentaire prélevée sur la succession.

(1) A l’exception des biens que le défunt a reçus de ses parents par succession ou donation, qui reviennent pour moitié aux frères et sœurs.(2) Des grands-parents dans le besoin peuvent toutefois exiger une pension alimentaire prélevée sur la succession.


Le sort peu enviable des pacsés et des concubins

En toute logique, l’ex-conjoint survivant, autrement dit le divorcé, n’a plus aucun droit sur la succession. Il peut éventuellement recevoir un legs, mais il sera alors taxé au taux prohibitif de 60% (voir barème). Pour le concubin, même notoire, c’est-à-dire ayant vécu au moins un an sous le même toit que son compagnon décédé, et pour le partenaire de Pacs, ce n’est hélas guère mieux. Le premier est considéré par la loi comme un étranger vis-à-vis du défunt. Sauf testament en sa faveur, il n’est donc jamais appelé à la succession. Même punition pour le pacsé survivant, qui n’est pas défini comme un héritier légal de son partenaire. Mais, contrairement au concubin, il a le droit de demeurer pendant un an dans le logement du couple (même s’il appartenait au défunt) et de conserver pendant ce délai le mobilier qui s’y trouve, le tout à condition d’avoir vécu dans ce logement à titre de résidence principale au moment du décès. Il peut aussi, à l’issue de cette période d’un an, faire jouer son droit préférentiel d’attribution et ainsi acheter aux cohéritiers le logement qu’il occupe. Toutefois, à la différence du conjoint, le pacsé ne bénéficie pas automatiquement de ce droit : pour l’exercer, il faut que le partenaire décédé l’ait expressément indiqué dans son testament.


Lexique

Ab intestat : On parle de succession «ab intestat» lorsque la personne décédée ne laisse pas de testament (ou que celui-ci est caduc). Dans ce cas de figure, très fréquent, c’est la loi qui assure le règlement de la succession, en distinguant les membres de la famille qui ont la qualité d’héritier de ceux qui ne l’ont pas.

Adoption plénière : Principe qui confère à l’enfant adopté les mêmes droits successoraux que ceux dont dispose un enfant légitime. Mais l’adoption plénière entraîne la disparition de la filiation avec la famille d’origine. Situation inverse avec l’adoption simple, qui permet à l’enfant de conserver tous ses liens avec sa famille d’origine, et notamment sa qualité d’héritier.

Attribution préférentielle : Possibilité offerte à un héritier de choisir un des biens de la succession en priorité, sous réserve, bien entendu, de pouvoir dédommager financièrement les autres héritiers. Cas classique, celui du conjoint ou du pacsé survivants qui demandent l’attribution préférentielle du logement dans lequel vivait le couple.

Collatéraux : Désigne les membres d’une même famille qui ne descendent pas les uns des autres, mais ont un ancêtre commun (mère, grand-père…). On distingue les collatéraux privilégiés (frères, sœurs…) et les collatéraux ordinaires (oncles, tantes…). Les premiers sont plus souvent appelés à la succession.

Degré : Intervalle séparant deux générations. C’est ainsi qu’un père et sa fille sont parents au premier degré, qu’une grand-mère et son petit-fils le sont au deuxième degré. Pour les collatéraux, il faut remonter à l’ancêtre commun. Un frère et sa sœur sont ainsi parents au deuxième degré: on monte d’abord d’un degré du fils vers ses parents, puis on redescend d’un degré des parents vers leur fille.

Dévolution légale : Ensemble de règles juridiques qui définissent le droit commun successoral qui s’applique à tous en l’absence de dispositions testamentaires prises par le défunt: désignation des héritiers, fraction de l’héritage allouée à chacun d’eux…

Fente successorale : Mécanisme organisant l’équité des successions entre ascendants ou collatéraux, qui aboutit à diviser l’héritage en deux parts égales: l’une revenant à la branche paternelle et l’autre à la branche maternelle.

Ordre : Règle fixant les héritiers qui arrivent en priorité. L’existence d’héritiers du premier ordre (enfants, petits-enfants…) exclut ceux du deuxième ordre (parents, frères et sœurs…), lesquels excluent ceux du troisième ordre (grands-parents…), qui éliminent à leur tour ceux du quatrième ordre (oncles, tantes…).

Représentation : Permet au descendant d’un héritier décédé de percevoir l’héritage de ce dernier. Ce droit est limité aux descendants en ligne directe (petits-enfants) et à ceux des collatéraux privilégiés (neveux, nièces). Il ne joue pas pour les ascendants (parents), ni pour les collatéraux ordinaires (oncles, tantes).

Crédits : Capital.fr

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Montpellier, place de la comédie
L'immobilier sur la place de la comédie à Montpellier

Place de la comédie à Montpellier

Immobilier , le ciel s’assombrit pour les candidats à l’investissement. Dans l’ancien, le recul des prix mar­que déjà le pas à Toulouse, Lyon, Bordeaux, Gre­no­ble ou encore Angers.
Dans le neuf, les tarifs restent salés. A cela s’ajoutent des loyers en baisse ­généralisée. Dernier mau­vais signal : l’alourdissement des frais de notaire un peu partout, y ­compris à Paris, en 2016.
Au­tant d’éléments qui, cumulés, réduiront de fait le rendement de la pierre. Mais pas de panique, car vous trouverez dans les lignes qui suivent des solutions innovantes et rentables, des SCPI investies à travers l’Europe jus­qu’aux fonds viagers.

Immobilier anciens

Rentabilité : de 3 à 6% par an avant charges et impôts
Risque : de moyen à élevé
Durée : 10 ans minimum

Une baisse de revenus de 100  euros par mois, en moyenne, pour 15% des bailleurs parisiens. Voilà, selon Plu­rience, fédération de professionnels du secteur, l’impact de l’encadrement des loyers instauré à Paris au 1er août 2015. «Seuls les propriétaires aux baux gérés en agence respectent la nou­velle règle. Les autres ont ­tendance à l’enfreindre», assure Fran­çois Davy, président de Fon­cia. Quelques-uns, désireux de respecter la loi, préfèrent vendre. Quand ils n’abattent pas une cloison, histoire de transformer un deux-pièces en studio, au loyer plafond plus élevé ! «Paris n’est plus le lingot d’or pour les in­vestisseurs», résume Laurent Vi­mont, président de Century 21. Dès lors, mieux vaudra se tourner vers la proche banlieue parisienne, ou les métropoles régionales à forte tension locative. Avec une réserve pour Lille et Grenoble, qui pourraient encadrer les loyers en 2016 ou 2017.

Fiscalité : Si le total de vos ­revenus fonciers est inférieur ou égal à 15.000  euros par an, vous relevez de plein droit du régime microfoncier et bénéficiez d’un abattement de 30% sur les loyers. Le solde est soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux 15,5% de taxes sociales. Si vos loyers dépassent 15.000 euros par an, vous relevez du régime réel (également accessible sur option, irrévocable ­durant trois ans). Il permet de déduire des loyers les charges et, dans la limite du montant des loyers, les intérêts d’emprunt. Si le solde est positif, il est soumis à l’impôt sur le ­revenu et aux cotisations ­sociales. S’il est négatif, il est déductible du revenu global à hauteur de 10.700 euros par an. La part du déficit excédentaire et les intérêts d’emprunt qui dépassent le montant des loyers sont imputables sur les loyers des dix années suivantes. Les plus-values supportent les 15,5% de taxes sociales et un impôt de 19%, après abattement pour durée de détention, aboutissant à une exonération totale de taxes sociales après trente ans et d’impôt après vingt-deux ans.

Logements neufs sous le régime Pinel

Rentabilité : de 2 à 4,5% par an avant avantage fiscal
Risque : de moyen à élevé
Durée : 6 ans minimum

Un raz-de-marée ! Selon la Fédération des promoteurs, l’avantage Pinel a séduit 63% d’investisseurs immobilier en plus entre les deuxiè­mes trimestres 2014 et 2015 . «Il représente 65% de nos ventes, con­tre 35% pour son prédécesseur, le Duflot», confirme Sol­veig Roger-Euvé, à la direction de l’immobilier chez Primonial. Mais attention à ne pas investir à l’aveugle ! Si l’avantage a été recentré sur des villes à forte tension locative, des centaines de communes en zone B2 (entre 50.000 et 150.000 habitants) ont toutefois obtenu une dérogation, à l’image de Vichy ou Mâ­con. «Or la vacance locative y atteint respectivement 21 et 12%», prévient Renaud Cormier, directeur général de Théséis. Gare aussi au loyer-plafond à respecter qui, sauf à Lyon, Bordeaux, Nantes ou Stras­bourg, colle rarement à celui de marché. Ainsi, à Nice, ce plafond est de 3 euros inférieur aux tarifs locaux. Obli­geant l’investisseur à s’asseoir sur 20% de rendement ! A Villejuif, à l’inverse, le plafond dépasse le prix de marché de près de 1 euro. Faisant alors courir le risque de se laisser berner par des simulations trop généreuses, avant de fixer un loyer déconnecté du marché.

Fiscalité : L’investisseur ­s’engage à louer le bien durant une période initiale de six ou neuf ans, renouvelable par ­période triennale dans la limite de douze ans. En échange, la réduction d’impôts atteint 12, 18 ou 21% du prix d’achat, retenu dans la double limite de 300.000 euros et de 5.500 euros par mètre carré. Cette ­réduction est étalée pendant toute la durée de location. Soit un gain annuel maximal de 6.000 euros durant les neuf premières années, puis de 3.000 euros de la dixième à la douzième année. Cette ­réduction est soumise au plafonnement des niches fiscales, de 10.000 euros par an.

 

Biens meublés en amortissement fiscal

Rentabilité : de 3 à 7% par an avant charges et impôts
Risque : de moyen à élevé
Durée : 10 ans minimum

Un surcroît de loyer de 11% : voilà ce que le référentiel utilisé octroie aux loueurs en meublé parisiens, eux aussi soumis au nouvel encadrement. «Une majoration arbitraire, puisque aucun loyer réel de meublés n’a été utilisé pour établir cette grille tarifaire», déplore Maud Velter, de Lodgis. Une majoration qui plus est pénalisante, les meublés se louant 15 à 20% plus cher qu’un bien nu. Résultat : les bailleurs tendent à appliquer le «complément de loyer» autorisé par la loi, en le justifiant par une connexion In­ternet, un lave-linge, une télévision… Bref, tout équipement ne figurant pas dans la liste du mobilier minimal obligatoire d’un meublé, publiée en juillet dernier. Rappelons cependant que ce surplus de loyer peut être contesté par le locataire dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail ou de son renouvellement.

Fiscalité : Si vous percevez moins de 32.600 euros de loyers par an, le régime micro-BIC s’applique par défaut. Il donne droit à un abattement de 50% sur les loyers, le solde étant soumis à l’impôt sur le ­revenu et aux 15,5% de taxes sociales. Si vous dépassez les 32 600 euros, vous relevez du régime réel (aussi accessible sur option, irrévocable pendant trois ans). Dans ce cas, vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges (travaux, intérêts d’emprunt…) ainsi que ­l’amortissement des murs et des meubles, calculé selon des règles comptables précises. Si le solde est positif, il est soumis à l’IR et aux taxes sociales. S’il est négatif, il est imputable sur les autres revenus issus de meublés. Le reliquat est reportable sur les dix ans suivants.

Meublés neufs en Censi-Bouvard

Rentabilité : de 3,8 à 5,5% par an avant bonus ­fiscal
Risque : de moyen à très élevé
Durée : 9 ans minimum

Alerte rouge sur l’immobilier meublé avec services ! Qu’il s’agisse des résidences de vacances sous marque Odalys et Belambra ou de celles d’affaires situées en centre-ville, on ne compte plus les renégociations de baux à la baisse. Dans un lot de onze résidences, cédé par les spécialistes Park & Suites et Appart’City après leur fusion en janvier 2015, elles s’échelonnent ainsi de – 30 à – 70%. «Et parmi les 115 résidences restantes à l’issue de ce rapprochement, la moitié renégocie aussi les loyers à la baisse. Parfois, le groupe exige en plus des propriétaires de payer pour 4 000 euros de travaux», assure Olivier Metay, président de la Fédération des associations des copropriétaires Appart’Hôtel. Ce qui n’empêche pas le groupe de proposer à la vente des résidences toutes neuves, associées à une promesse de rendement de 4,80 à 5,30%. L’association regroupant les conseillers financiers indépendants (Anacofi) a créé une commission pour examiner le secteur, aux con­clusions attendues début 2016.

Fiscalité : En plus de l’exoné­ration de paiement de la TVA à 20%, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts, ­répartie sur neuf ans, de 11% du prix d’acquisition hors taxes ­limité à 300 000 euros. Soit un gain maximal de 3 666 euros par an. L’amortissement du bien n’est pas autorisé, sauf sur la part de l’investissement ­excédant le plafond de 300 000 euros. Les loyers sont imposés au barème progressif de l’IR, après déduction des charges (forfaitaire ou au réel).

SCPI de bureaux et de commerces

Rentabilité 2015 : de 4 à 6,3% par an avant impôts
Risque : de moyen à élevé
Durée : 8 ans minimum

Juste autour de 5%, tel sera sans doute le rendement moyen, au titre de 2015, des SCPI, ces produits investis en murs de bureaux ou de commerces. «Un tassement de rentabilité surtout dû à la hausse du prix des parts, du fait de l’engouement pour le placement», indique Grégory Mouli­nier, associé fondateur de La Centrale des SCPI. Car, malgré la crise économique, les loyers encaissés se tiennent encore… même s’il vaudra mieux se montrer prudent dans ses prochains investissements immobilier, en se concentrant sur les valeurs sû­res, au ­patrimoine bien entretenu. Dans un deuxième temps, vous pourrez aussi viser une des SCPI toutes récentes qui, fuyant des prix devenus excessifs en France, font leurs emplettes ailleurs en Europe, et notamment en Allemagne. Leur rendement prévisionnel s’établit déjà entre 4,50 et 5%. «Attention, certaines ban­ques refusent de ­financer l’achat à crédit de telles SCPI, trop récentes», prévient Gré­gory Moulinier. Quant aux contribuables fortement imposés, ils pourront tenter l’achat en nue-propriété. A la clé, une décote comprise entre 20 et 33% du prix en pleine propriété, selon la durée de démembrement (de cinq à dix ans). Et des parts qui sortiront alors de l’ISF.

Fiscalité : Identique à celle d’un logement loué nu. Pour ­accéder au régime microfoncier, il faut cependant détenir un bien loué nu en plus de parts de SCPI. Sinon, c’est le régime réel qui s’applique. Lors d’un achat en démembrement, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles des autres revenus fonciers. Les conventions fiscales évitent une double imposition des revenus versés par les SCPI investies hors de France, par le biais d’un crédit d’impôt égal à l’impôt dû.

Achat en viager

Rentabilité : de 6 à 8% par an avant impôts
Risque : de moyen à élevé
Durée : 8 ans minimum

Avec à peine 5.000 transactions par an, le viager peine toujours à convaincre les investisseurs. Et pourtant, la formule permet d’acheter un logement avec une forte décote, via un paiement échelonné dans le temps, tout en n’ayant, dans le cas du viager occupé, aucun souci de vacance locative à se faire… Le risque, évidemment, est celui de «survie» du vendeur, qui amène à surpayer le bien. D’où l’intérêt d’un nouveau fonds, baptisé 123Viager, permettant de mutualiser la mise sur plusieurs biens distincts. Lancé en 2013 et nécessitant au moins 10 000 euros, ce produit a depuis investi en Ile-de-France, dans la région lyonnaise et sur la Côte d’Azur. Le tout en utilisant sa propre table de mortalité pour établir les prix. «Celles des notaires ou de l’Insee ne tiennent pas compte des spécificités des vendeurs en viager, au niveau de vie et à la longévité supérieurs au reste de la population», explique Alexandre Blanc-Coppi, chargé d’affaires immobilier chez 123Venture. Dès qu’un bien acquis par le fonds se libère, il est remis à neuf avant d’être vendu. Une stratégie qui lui a jusqu’ici permis de tenir sa promesse de ­rendement (+ 28% depuis sa création, pour une moyenne ­visée de + 6 à + 7% par an).

Fiscalité : Identique à celle des actions de grandes sociétés françaises.

Les hôtels

Rentabilité : 6 à 7% par an, avant avantage ­fiscal
Risque : de moyen à élevé
Durée : 6 ans minimum

C’est la nouvelle toquade des investisseurs immobilier : ils se bousculent pour racheter, à Paris notamment, des chambres d’hôtels. «Alors qu’il s’agit d’un secteur clé en France, un grand nombre d’établissements est plutôt vieil­lissant», rappelle Olivier Carvin, président de la société spécialisée Finotel. Du coup, la plupart des fonds de proximité (FIP) dédiés à cette thématique ou des sociétés par actions spécifiquement créées (comme chez Novaxia et Finotel) procèdent de la même façon : racheter les fonds de commerce et parfois les murs, les rénover, voire les faire passer sous enseigne nationale, avant de les revendre avec plus-value. A chacun ensuite ses subtilités. Chez No­vaxia, l’investissement porte sur des hôtels surtout situés dans Paris intra-muros. «Pour l’heure, le rendement atteint 4 à 6% par an, hors avantage fiscal», assure Joa­chim Azan, fondateur de la ­société. D’autres visent les hôtels dans des villes de plus de 200.000 habitants, pour les repositionner en trois ou quatre étoiles. C’est le cas du FIP Patrimoine et Hôtel n° 5, d’Extendam, et de Legal & General Stratégie Hôtels n° 2. Attention, le secteur est ris­qué. Car c’est dans des PME hôtelières que vous investissez, dont rien ne prouve qu’elles ne ­feront pas faillite. Quand au prix de revente, il reste incertain et ­dépendra de la bonne tenue du marché du tourisme. Mieux vaut donc ne pas consacrer plus de 5 à 10% de son patrimoine à ce type de produits.

Fiscalité : A condition de les conserver cinq ans, les FIP ­hôteliers ouvrent droit à une ­réduction d’impôt sur le revenu de 18% du montant investi, ­plafonné à 12.000 euros pour une personne seule (24.000 ­euros pour un couple). Lorsque l’investissement se fait au travers d’une société par actions, les titres sont éligibles

Crédit photo : Montpellier Tourisme

Crédit : Capital / Marie-Dominique Dubois

Assurance Vie et Prévoyance la différence

Assurance Vie et Prévoyance la différence

« Une assurance vie oui j’en ai une, je suis assuré pour 150 000 € en cas de décès », voilà le genre de phrase que nous entendons régulièrement auprès de nos nouveaux clients.

La confusion Assurance Vie et Assurance Décès ( Prévoyance ) arrive très souvent, pourtant ce sont deux solutions totalement différentes tout en étant complémentaire.

Assurance Vie

L’assurance Vie est un placement à moyen et long terme, souvent sur une durée de 10 ans et plus.
Toutes les sommes versées (après déduction des frais d’entrée compris entre 1 % et 4,95 %) par le souscripteur sur le contrat d’assurance vie forment un capital qui va générer des plus-values (intérêts) au fil du temps.
L’épargnant peut alimenter son assurance vie via des versements programmés (mensuels, trimestriels, semestriels ou annuels) ou encore par versements libres
Avez-vous déjà entendu les termes de « mono-support » et « multi-supports » concernant l’assurance vie ?

Mono-support : Le contrat offre une seule possibilité pour l’épargnant en termes d’investissement, le fond en euros. Fond garanti avec un rendement fixé par la compagnie proposant le contrat en début d’année. De manière générale, entre 2.1 % et 3 % net par an.

Multi-support :  Avec le multi-support vous avez accès à la fois à un fond en euros (plusieurs sur notre sélection de contrats d’assurance vie) et surtout à un large choix de fonds d’investissement « dynamique » permettant de booster le rendement général de votre épargne (entre 4 et 8 %). Le choix de ces fonds d’investissement ne se faisant pas à la légère, il résulte d’un choix méticuleux de notre part selon vos objectifs et votre profil d’investisseur.
Ces fonds d’investissement sont modulables en fonction de l’évolution des marchés financiers et de vos objectifs. En d’autres termes une assurance vie multi-supports doit vivre et évoluer et ne doit pas rester figée durant de longues années comme c’est bien trop souvent le cas.

Le capital placé et ses intérêts sont toujours disponibles, les intérêts sont fiscalisés en cas de retrait (rachat) de manière dégressive selon l’âge du contrat. Deux possibilités sont alors disponible, soit le prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) soit l’intégration aux revenus.
Si le contrat a moins de 4 ans le PFL est de 35 % sur les intérêts, entre 4 et 8 ans il passe à 15 %, au-delà il est de 7.5 % avec un abattement de 4 600 € voir 9 200 € pour un couple marié ou pacsé, abattement sur les intérêts.

Pour simplifier, voici deux exemples :

  • Monsieur Dupont a ouvert un contrat en 2008 avec comme unique somme de versée un capital de 40 000 €. En 2015, le capital+intérêts de son contrat ce porte à 53 000 €
    Il désire retirer 5 000 € pour aider le financement de la première voiture de sa fille. Son contrat à 7 ans, donc le PFL est de 15 % sur les intérêts.
    Pour 5000 € de retiré, la fiscalité sur les intérêts sera de 184 € (hors prélèvements sociaux)
  • Même cas de figure mais le contrat a + de 8 ans, monsieur Dupont, célibataire, bénéficie de l’abattement de 4 600 € annuel.
    Sur le retrait de 5 000 €, les intérêts se portent à 1 227 €, soit en dessous des 4 600 € d’abattement. Dans ce cas monsieur Dupont n’est pas fiscalisé sur ce retrait.

L’assurance vie apporte également de nombreux avantages sur l’optimisation de votre succession. Le capital à votre décès va directement aux bénéficiaires que vous avez désignés avec la répartition que vous avez définie, et ce hors succession (jusqu’à un montant de 152 500 € par bénéficiaire pour tous les versements fait avant 70 ans).
Les fonds sont généralement versés aux bénéficiaires dans un délai d’un mois. Ce capital versé par exemple à chacun de vos enfants, pourrait leur permettre de payer l’intégralité des frais liés à votre succession (notaire, impôts, etc)

La Prévoyance ou Assurance Décès-Invalidité

La prévoyance ou assurance décès est tout simplement une assurance qui couvre le décès ou l’Incapacité/Invalidité de l’assuré, son coût variant selon les garanties choisies, le capital décès choisit et l’âge de l’assuré.

Comment une prévoyance fonctionne ?

En cas de décès de l’assuré, un capital défini à la souscription est versé aux bénéficiaires désignés (conjoint, enfants, parents). Ce capital peut être versé en une fois, ou échelonné, par exemple en rente éducation (financer les études de ses enfants), ou encore versé mensuellement au conjoint du défunt. Tout est modulable selon vos besoins.

En règle générale, les salariés d’entreprises (+ de 10 salariés) sont couverts par un contrat de prévoyance « entreprise », cependant ce contrat est bien trop souvent insuffisant sur certains aspects.
La prévoyance fait partie de l’outil indispensable de protection de tous travailleurs indépendants, notamment les TNS.
Outil permettant une couverture complémentaire en cas d’incapacité de travail afin de leur assurer un minimum de revenu, voir payer les charges fixent de leur activité.

Que vous soyez indépendant ou salarié, il est important d’évaluer la pertinence d’une prévoyance au sein de votre foyer. Si en cas de décès, les revenus de la famille sont divisés par deux voir plus, il est toujours salutaire pour le conjoint restant d’avoir un capital de débloqué, « histoire de voir venir » et de ne pas se soucier de l’aspect financier dans ces moments douloureux.

Pour résumer :

Une Assurance Vie est un placement toujours disponible que le souscripteur doit alimenter afin de constituer son capital.
La Prévoyance ou assurance décès est une assurance avec un capital défini dès le départ qui ne se libère qu’en cas de décès ou d’incapacité de l’assuré. 

 

David Pacouret votre référent pour l’Hérault, Gard et Dordogne

Didier Perez votre référent pour les Pyrénées Orientales et Aude

Donations de son vivant

Donations de son vivant

Bien planifiées, des donations successives, déclinées sous différentes formes, permettent de transmettre habilement un patrimoine de son vivant tout en diminuant la note fiscale. Lire la suite