Chez le notaire

Immobilier : ce qu’il faut savoir sur l’acte de vente signé devant notaire

Chez le notaire

Acte de vente devant notaire, passage obligé.

 

Lorsqu’ils sont tombés d’accord sur le prix d’un appartement, d’une maison, d’un terrain, ou de tout autre bien immobilier, vendeur et acheteur signent un compromis de vente ou une promesse unilatérale de vente pour matérialiser leurs engagements réciproques. Plus tard, sous un délai d’environ trois mois, ils signeront un acte de vente chez le notaire choisi par l’une des parties ou par les deux ensemble. La période située entre la signature de l’avant contrat et celle de l’acte de vente dans une étude notariale constitue le temps des vérifications qui permet au notaire de contrôler toutes les informations prescrites par la loi et recueillir les nombreux documents indispensables qui seront cités ou annexés à l’acte de vente lors de sa signature. Aujourd’hui, 25% des actes de vente sont entièrement dématérialisé, acheteur et vendeur apposant alors leur signature sur une tablette en présence du notaire.

Pour les actes importants ou dangereux, la loi exige une forme solennelle, notariée donc. Ainsi, quand on vend une maison, un appartement, un terrain à bâtir, des bois et forêts, des terres agricoles etc, il faut obligatoirement en passer par la rédaction et la signature d’un acte de vente chez un notaire.

De la même façon, l’achat d’un logement sur plan, système dit VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), donne lieu à la signature d’un contrat de réservation sous seing privé, puis ensuite obligatoirement à la rédaction et la signature d’un acte de vente dans un office notarial.

Imposer la signature d’un acte de vente sous forme notariée présente, outre la protection des consommateurs, un intérêt pratique : celui d’assurer la fiabilité du fichier immobilier, en confiant aux notaires l’inscription (la communication) de chaque acte de vente signé dans son étude.

Le service de la publicité foncière (ex conservation des hypothèques), autrement appelé fichier immobilier, recueille et enregistre tous les actes qui portent sur un bien immobilier, ce qui permet à toute personne qui le souhaite, mais aussi au fisc, de savoir en temps réel qui est propriétaire de tel bien immobilier. 

Les vérifications par le notaire, de la signature à l’acte de vente

Vous avez obtenu rapidement un accord de votre banque pour le crédit immobilier ou vous achetez comptant ? Impossible pour autant d’envisager la signature de l’acte de vente avant un délai de deux mois et demi, voire trois mois à compter de la signature du compromis de vente . Et inutile de pester contre l’incompréhensible lenteur du notaire, ce professionnel n’est pour rien dans ces délais si longs. La faute à la loi qui en fait des tonnes dans la réglementation tatillonne.

Première obligation, le notaire ne peut jamais signer un acte de vente avant d’avoir purgé le droit de préemption urbain (logements, terrains constructibles) ou dans les espaces naturels à protéger que la loi accorde aux communes et à d’autres organismes. Cette opération préalable à l’acte de vente consiste à envoyer à la commune une déclaration d’intention d’aliéner pour l’informer de la transaction immobilière envisagée, et lui laisser deux mois pour décider si elle veut préempter, c’est à dire acheter le bien à la place de l’acquéreur prévu, ou pas. Si l’autorité bénéficiaire fait savoir qu’elle renonce à exercer son droit de préemption ou garde le silence pendant deux mois, l’acte de vente pourra alors être signé avec l’acheteur pressenti, ce qui explique le temps très long pour réaliser la signature d’un acte de vente en France.  

D’autres démarches et formalités doivent être réalisés par le notaire en vue de la signature d’un acte de vente. Il doit notamment vérifier certains renseignements qui figureront dans le futur acte de vente sous la rubrique origine de propriété. Il s’agit de vérifier si le vendeur est réellement propriétaire, si son titre de propriété est incontestable, ainsi que celui des propriétaires précédents.  

Pour la sécurité de l’acheteur, le notaire vérifie également s’il existe une hypothèque ou des inscriptions de privilèges qui grèvent le bien immobilier. Dans ce cas, le notaire devra le jour de la signature de l’acte de vente bloquer une partie du prix pour payer les créanciers : il s’agit généralement des banques qui ont consenti le crédit immobilier au moment de l’achat.

Le notaire doit aussi, avant la signature de l’acte de vente, prendre attache avec le syndic de l’immeuble afin de connaître la situation financière du vendeur par rapport à la copropriété. Une fois toutes les démarches et vérifications terminées, l’acte de vente sera signé lors d’un rendez vous que l’étude notariale propose à l’acheteur et au vendeur.

S’il s’agit d’un acte de vente dématérialisé, le notaire projette sur écran chaque page de l’acte de vente électronique, et appelle les commentaires.  S’il y a une erreur ou un oubli, ils sont immédiatement réparés. Ensuite, les parties apposent leur signature sur une tablette, et le notaire, avec une clé sécurisée, bloque immédiatement les signatures afin que l’acte de vente ne puisse plus recevoir de modifications. Chaque acte de vente dématérialisé est, dès sa signature, transmis au minutier central électronique des notaires (Micen) ainsi qu’à l’espace archivage électronique de l’étude notariale où il a été signé.

Acte dématérialisé ou acte papier, l’acheteur doit prévoir des frais d’acte de vente et des droits de mutations fiscaux, des droits d’enregistrement, payables le jour de la signature de l’acte de vente. Ils représentent environ 10 % du prix de vente du bien, rémunèrent le travail du notaire (émoluments), la plus grosse partie alimentant toutefois les caisses du Trésor Public au titre des impôts et taxes.

Inutile d’espérer repartir avec une copie de l’acte de vente : le notaire remet à l’acheteur une attestation de propriété et lui adressera dans les mois qui suivent une copie de l’acte de vente. L’original d’un acte de vente reste toujours dans l’étude du notaire où il  a été signé.

Bon à savoir. Si vous égarez votre copie, vous pouvez en demander une autre, ou plus exactement un extrait, au service de la publicité foncière (SPF), ex conservation des hypothèques, du lieu de situation de votre bien immobilier au moyen du formulaire officiel Cerfa 11273-03 pour une acquisition avant le 1er janvier 1956 ou Cerfa 11187-03 après cette date, que vous irez remplir sur place si cela est possible, ou que vous posterez sous forme simple.

Le SPF vous demandera de régler une participation aux frais de 14 euros pour un certificat envoyé par la Poste, 12 euros si vous allez le chercher sur place.

Notez que vous n’avez pas à motiver votre demande, et qu’elle peut porter sur un bien immobilier dont vous n’êtes pas propriétaire et avec lequel vous n’avez aucun lien.

Crédit : Michèle Auteuil – capital.fr

Compromis de Vente

Compromis de vente : une étape clé pour réussir un achat immobilier

Compromis de Vente

Le Compromis de Vente, pas si simple à appréhender.

 

Il n’y a pas que le prix à négocier quand on achète un logement. Avant de signer un compromis de vente, apprenez à lire entre les lignes car ce document constitue un engagement juridique d’acquérir le bien immobilier qui en est l’objet. Néanmoins, pour éviter les signatures irréfléchies ou obtenues sous l’amicale pression d’un vendeur ou d’un professionnel de l’immobilier un peu trop persuasif, la loi accorde au futur acquéreur le droit d’annuler, sans motif, son engagement sous un délai maximal de dix jours. Le refus de crédits bancaires permet aussi à l’acquéreur de se rétracter, donc d’annuler sans bourse délier le compromis de vente s’il contient une clause suspensive d’obtention des crédits. Et n’hésitez pas, qu’il s’agisse d’une vente immobilière entre particuliers ou d’une transaction réalisée par l’intermédiaire d’une agence immobilière, à profiter de ce petit cadeau offert par tous les notaires de France : la gratuité des honoraires pour la rédaction et la signature d’un compromis de vente dans une étude notariale.

Nouvelle vie, nouveau logement. Après avoir visité et revisité des logements, trouvé enfin le bien qui vous convient et négocié son prix, c’est l’heure de la toute première signature, celle qui vous engage dans un long processus, à l’issue duquel le notaire vous tendra, peut-être, un trousseau de clefs. 

En France, ce n’est pas comme à la télé où l’on voit, notamment dans les films américains, des biens immobiliers vendus sur le champ. La vente d’une maison ou d’un appartement nécessite un délai d’environ trois mois dont la première phase commence par la signature d’un avant-contrat sous forme de promesse unilatérale de vente ou de compromis de vente, et plus tard la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, les clefs du logement changeant alors de mains. Le compromis de vente est plus rigide que la promesse unilatérale de vente. Néanmoins, grâce au droit de rétractation accordé à l’acquéreur et aux conditions suspensives, le compromis de vente ressemble à une promesse unilatérale de vente.   

Le compromis de vente peut être signé sous seing privé c’est à dire uniquement entre les seule parties contractantes, des formulaires prêts à l’emploi étant vendus dans les librairies spécialisées. Les agents immobiliers ont leurs propres formulaires. Il est également possible de signer le compromis de vente chez un notaire, gratuitement, dans la mesure où lui est confiée la signature de l’acte authentique de vente (le contrat qu’on signe le jour de la remise des clefs).

Les protections légales s’appliquent si vous êtes un particulier dont le projet immobilier porte sur l’acquisition d’un logement ou sur l’achat d’un terrain à bâtir destiné à la construction d’une habitation. 

La signature du compromis de vente

On les nomme avant-contrat car ils sont signés avant le contrat authentique de vente chez le notaire. En matière de vente immobilière, le code civil propose deux types d’avant-contrat : la promesse unilatérale de vente, qui n’est plus guère employée, et la promesse synallagmatique de vente popularisée par les professionnels sous le nom de compromis de vente. Inutile donc de chercher dans le code civil, le mot compromis de vente ne s’y trouve puisqu’il s’agit d’un mot inventé de toutes pièces par les praticiens.  

Le compromis de vente est l’étape la plus importante du processus de l’achat d’un logement ou d’un terrain par un particulier car c’est alors que vont y être gravés le prix et les conditions qui seront contenus dans le contrat authentique de vente que vous signerez ultérieurement chez le notaire. Ne bâclez pas le compromis de vente : avant de le signer, lisez-le, épluchez-le minutieusement, apprenez à lire entre les clauses et à chasser les mots en apparence inoffensifs mais qui ne le sont pas quand on connaît leur sens juridique.

Pour savoir qui est qui, sachez que, dans le compromis de vente, le vendeur est désigné sous le nom de promettant, l’acquéreur y est nommé le bénéficiaire.

Auparavant, le compromis de vente pouvait prévoir une clause obligeant l’acquéreur à déposer sa demande de crédit sous un délai de seulement quelques jours. L’article L 312-15 du code de la construction et de l’habitation a mis un peu d’ordre dans ces clauses abusives : désormais, la condition suspensive d’obtention des prêts immobiliers ne peut être inférieur à un mois. Ce qui reste très court. Mieux vaut négocier un délai plus long que le délai légal d’un mois sachant que les banques ne sont pas toutes en mesure de livrer rapidement une réponse. (Nous consulter pour une simulation de prêt immobilier). Mais, attention, l’acquéreur doit agir avec bonne foi.

Dix jours pour changer d’avis sans motif

En principe, ni le vendeur ni l’acheteur ne peut se dédire après avoir signé un compromis de vente. En principe seulement, car la loi offre au candidat acquéreur deux possibilités de se retirer : le délai de réflexion passé à dix jours depuis la loi Macron et la non obtention des crédits immobiliers nécessaires au financement de l’acquisition immobilière.

Vous avez signé un peu vite le compromis de vente et vous regrettez votre précipitation. Ou après avoir signé le compromis de vente, une affaire plus intéressante se présente à vous. Pas grave, l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) vous accorde dix jours pour changer d’avis et revenir sur votre engagement (droit de rétractation dans le jargon) sans que vous ayez de motifs à donner.

Peu importe le nom du document signé, le droit de rétractation de dix jours s’applique : compromis de vente, promesse unilatérale de vente, acte de cessions de droits immobiliers, promesse synallagmatique de vente…

Conformément à l’article 642 du code de procédure civile, quand le dernier jour du délai de rétractation tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. Un délai qui, par exemple, devrait finir un dimanche est ainsi prolongé jusqu’au lundi à minuit. 

Une fois signé, le compromis de vente (ou tout acte même s’il porte un autre nom) est envoyé à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La loi permet toutefois que le compromis de vente lui soit remis en mains propres quand la transaction est réalisée par l’intermédiaire d’un professionnel muni d’un mandat de vente confié par le vendeur.

Lorsqu’il décide de ne pas donner suite au compromis de vente qu’il a signé, le candidat acquéreur doit faire connaître sa décision (exprimer sa rétractation dans le jargon) au vendeur, à l’agence immobilière si la transaction est réalisée par un professionnel ou au notaire si le compromis de vente a été signé en l’étude notariale, avant la fin des dix jours réglementaires, et, dans tous les cas, au moyen d’une lettre envoyée sous la forme recommandée avec avis de réception.

Pour faciliter l’exercice du droit de rétractation, l’article L 271-2 du code de la construction et de l’habitation interdit de recevoir de l’acquéreur non professionnel (le particulier) le moindre versement à quelque titre que ce soit avant la fin du délai de rétractation de dix jours.

Hélas, sous la pression des lobbies, cette interdiction est largement atténuée par ce même article de loi qui, dans son alinéa 2, indique que lorsque la transaction est conclue par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu un mandat de vente du propriétaire et disposant d’une garantie professionnelle (obligatoire de toute façon), un versement peut être demandé à l’acquéreur avant la fin du délai de dix jours. En pratique, le professionnel chargé de la vente demande de verser une indemnité d’immobilisation égale à 10 % du prix de vente. Et, contrairement à une idée fausse largement répandue, le chèque sera bel et bien encaissé. Reste que, pour les ventes directement entre particuliers, l’indemnité d’immobilisation ne peut être versée qu’à la fin du délai de dix jours. 

Crédits immobiliers refusés : la fin du compromis

La loi Scrivener du 13 juillet 1979 (disponible dans le code de la consommation accessible sur  www.legifrance.gouv.fr  ) place l’emprunteur en immobilier sous bonne protection. Aux termes de l’article L312-15 du code de la consommation, l’avant-contrat, c’est à dire la promesse unilatérale de vente ou le compromis de vente, doit indiquer si le prix du bien immobilier est payé au moyen d’un ou plusieurs crédits. L’article L 312-16 du code de la construction et de l’habitation indique que, dans ce cas, le compromis de vente est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement.

Conséquence, en cas de refus de crédit, toute somme versée d’avance par l’acquéreur lui est immédiatement et intégralement remboursée sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. En clair, si la banque dit non à votre demande de crédit, on doit vous rembourser l’indemnité d’immobilisation ou, peu importe le nom, toute somme que vous avez versée. 

Concrètement, vous devez informer le vendeur, l’agent immobilier si la transaction se fait par son intermédiaire ou le notaire si c’est auprès de lui que vous avez signé le compromis de vente, du refus de crédit et l’accompagner d’une copie de la lettre de refus de la banque. Dans votre lettre, vous n’oublierez pas de demander le remboursement de la somme que vous aviez versée. Car à défaut de remboursement dans les quinze jours suivant votre demande, cette somme produira en votre faveur des intérêts au taux légal (fixé à 4,54% par an pour le 1er trimestre 2016), majoré de moitié.

L’acquéreur se pose parfois la question de savoir s’il doit envoyer la demande de remboursement et la copie de la lettre de refus de crédit de la banque sous la forme recommandée avec avis de réception sachant que la Poste facture cet envoi autour de 5,50 €. Par prudence, la réponse est oui. Cela évitera à votre interlocuteur de prétendre n’avoir pas reçu votre demande de remboursement, ou pire d’essayer d’engager votre responsabilité en prétendant que vous avez tardé à l’informer du refus de crédit opposé par la banque.

Dernier conseil : dès lors que vous faites affaire avec un autre particulier sans l’intervention d’un professionnel, faites rédiger le compromis de vente par un notaire. Sinon, rien ne vous garantit que le vendeur sera en capacité financière de vous restituer vos 10%.

Crédit : Michèle Auteuil – capital.fr

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